山东出台物业管理规定　业主大会决定物业去留

给物业管理立规矩，居民将更舒心。崔健摄

    小区配套设施不完善怎么办？居民对物业服务不满意怎么办？……在省政府法制办昨天公布的《山东省物业管理条例(征求意见稿)》中，这些问题都有了答案。

     业委会办公用房
    不低于20平方米

     征求意见稿对新建物业及前期物业管理作出详细规定。建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应先申请划分物业管理区域。

     物业服务用房建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之三，同时不低于60平方米。物业服务用房属于全体业主共有，业主委员会办公用房应从物业服务用房中调剂，建筑面积不低于20平方米。

     住宅小区内城市管理、行政执法、治安管理等小区政务管理用房，建筑面积不得低于50平方米。

     如果建筑单位未按照规定配套建设物业服务用房，将被责令限期改正，并给予警告，没收非法所得，处以10万元以上50万元以下的罚款。

     小区幼儿园
    优先为业主服务

     征求意见稿规定，住宅小区内配套建设的学校，可以由政府统一建设，也可以由建设单位代为建设，建设投资由政府财政列支，属于政府所有。

     住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，由当事人约定；未作约定的，属于业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位可以自行经营或者出租、出售，优先用于为业主提供服务。

     非经营性配套建筑应当依法办理登记手续，并不得擅自改变用途。

     新建小区需安装
    供热分户计量表

     根据征求意见稿，新建住宅小区的配套建筑及设施设备，应当具备11项条件。包括生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装分户计量表。

     同时，电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口要敷设到户；完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。

     新建小区还应完成教育、卫生、环卫、邮政、商业服务、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；完成绿化建设及车库、车位的配置；住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施；以及法律、法规规定的其他条件。

     从现在起到8月16日，市民可拨打省政府法制办电话86062805，提出自己的意见和建议。也可将信件寄送至省府前街1号，省政府法制办法制一处，邮编250011。

     入住率过50%可召开首次业主大会会议
    业主大会将决定物业去留
   
    根据《山东省物业管理条例(征求意见稿)》规定，业主大会将掌握物业服务企业的“生杀大权”。业主大会可以决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，还可依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理等事项。

     入住过半
    即可召开首次会议

     征求意见稿规定，如果小区专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；或业主入住率达到50%以上；或自首位业主入住之日起满2年，且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上，应当召开首次业主大会会议。

     届时，首次业主(代表)大会筹备组将成立，业主在其中所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。

     会议的时间、地点和内容等信息，将在会议15个工作日前进行公示。业主若对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，可向筹备组申请复核。

     业主大会

     可履行7大职责

     根据征求意见稿，业主大会可履行7项职责。具体包括选举、撤换业主委员会委员；审议通过业主大会议事规则及管理规约；监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人；依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理事项。

     同时，业主大会还可根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

     征求意见稿提出，如果发生20%以上业主提议，或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，以及业主大会议事规则或者管理规约规定等情形，业主委员会应当召开临时业主大会会议。

     委员拒付物业费可能被“逐出”业委会

     作为业主大会的执行机构，业主委员会将由5至15人单数组成，委员应当由本物业管理区域内的业主担任。征求意见稿规定，业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，经全体委员二分之一以上同意时方可作出决定。

     如果业委会委员拒不履行职责，或存在违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益等情况，将由业主大会决定是否终止其委员资格。

     业主委员会半数以上委员，或20%以上业主提议撤销委员资格的，也将由业主大会决定。

     征求意见稿还规定，业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员的报酬，由全体业主承担或从共有部分的收益中提取，具体办法与标准由业主大会决定。

     老小区也可成立业主大会

    对旧住宅区的管理，一直是城市管理中的难题。《山东省物业管理条例(征求意见稿)》规定，旧住宅区完成改造整治后，相关部门组织小区居民成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。

     征求意见稿提出，旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，可按照有关规定建设一定比例的经营用房，产权属于全体业主所有。经营用房可用于出租经营，经营收益作为住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

     征求意见稿还规定，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原开发单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、邮政等专业经营设施设备改造建设支出，由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
   
    业主欠交物业费将被公示
   
    根据《山东省物业管理条例(征求意见稿)》规定，住宅类物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主委员会或者物业服务企业，可以向欠交物业费的业主追缴，并在物业管理区域内进行公示。

     业主交纳物业服务费的方式，可由物业服务合同约定。未约定的，由业主共同委托的第三人或者业主委员会统一收取后，向物业服务企业或者其他管理人交纳。

     小区已竣工但尚未出售，或者已出售但业主尚未入住，征求意见稿规定，物业服务费由建设单位承担。如果业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续，则视为入住。

     欠交物业服务费的业主，需要补交所欠费用并依照合同约定承担违约责任。业主委员会或者物业服务企业可以向其追缴并在物业管理区域内进行公示。

     征求意见稿还规定，物业服务企业应当由全体业主通过招标方式确定，住宅物业服务招标需采取公开招标方式。

责任编辑：宋宪霞