德州物业服务新政近期有望出台 或将改变恶性循环现状

　　“2013年物业费的征收工作已经开始。请拖欠物业费的业主尽快将物业费交齐，使物业公司的工作能够正常运转……”近日，记者走访城区多个小区发现，小区门口的宣传栏上都贴着类似的催缴物业费通知。“一纸通知”让物业和业主的矛盾再现。物业费收缴率低导致物业公司无法正常运转，从而降低服务标准，而业主不满物业服务，拒绝交物业费。这样的恶行循环导致业主和物业两败俱伤。记者在调查中了解到，这种“两败俱伤”的状况存在于近八成的小区里。

　　十个小区八个存业主欠费现象

　　李梦（化名）住在德城区某小区，入住后发现西墙往家里渗水，就向物业反映要求修复，否则就不交物业费。连续两年，物业公司和李梦都为了这事纠缠不清。“物业公司不给修，我就不交物业费。”李梦的态度很强硬。

　　对此，物业公司的工作人员刘先生解释说，外墙往里面渗水是开发商遗留的问题，一方面不好找泄漏点，虽然他可以帮忙与开发商进行协商，但是作为独立的物业公司很难联系到开发商解决问题。最后，物业公司免收一部分物业费作为补偿。

　　此外，刘先生介绍说，一位居民因为家中水管破裂，淹了楼下居民，楼下居民要求物业维修，施工时砸坏了楼上居民的地砖。因为地砖是一批一个颜色，很难再找到同一颜色的地砖，该居民就埋怨物业没有处理好，也拒交物业费。

　　针对物业费的收缴情况，记者对德城区、经济技术开发区、运河经济开发区的十余个小区进行调查，小区的规模在300户居民以上。据调查，仅有两家物业公司收费情况良好，有近八成小区存在业主拖欠物业费的现象。

　　拒交物业费，多因业主要“维权”

　　经济技术开发区湘江小区物业公司的李经理介绍说，小区中有些业主买了房子，但是不在小区中居住，这些业主联系不上，物业费也无法收取。不能因为空置房多，收不齐物业费就降低服务水平，只能由物业公司承担这部分费用。

　　在其他几个小区采访中了解到，有的小区业主把电动车放在外边被盗后，认为物业保安巡逻不及时，拒交物业费。还有的业主之间有矛盾难以解决也拒交物业费，“有一户居民在楼顶上养鸽子，与楼下居民发生矛盾，找到物业公司来调解。物业公司联系了城管、派出所、居委会也没有协商好。”运河经济开发区时代花园物业公司马经理说。

　　市房管中心物业办工作人员介绍说，2012年，关于物业管理纠纷类问题达到212起，主要表现在邻里之间、物业公司与业主关系难以协调等多种原因产生的纠纷。因为纠纷琐碎，用法律途径解决成本高、周期长，所以业主和物业都不愿意走司法途径。业主维权的办法就是以拒交物业费来对抗。

　　拖欠物业费原因有五大类

　　据了解，业主拖欠物业费的原因主要是以下几类：

　　一是房地产开发商遗留的房屋质量问题，造成业主和物业公司之间产生矛盾；二是业主的财产受损或者被盗，迁怒于物业公司，或者是业主之间存在矛盾，以不交物业费进行对抗；三是物业公司服务不到位，没有履行合同约定的义务，业主拒交物业费进行对抗；四是一些业主买房后长期不在此居住或者出租给他人，忽视或者忘记交物业费；五是一些业主故意拖欠物业费。

　　定价机制十几年不变

　　市房管中心物业办负责人介绍说，近年来，很多小区的物业服务质量下降，物业公司发生突然“蒸发”撤出小区，业主和物业公司为涨价与否产生激烈矛盾等问题，症结在于十几年不变的定价机制。“物业费每平米涨1毛钱，100平米的房子每月多交10元钱。可是，物业公司要涨1毛钱，居民就会感觉物业费很贵，拒交物业费。”该负责人分析说，以市直小区为例，以前该小区的物业费是每月每平米0.35元，今年，物业费涨了0.1元，每月每平米0.45元。相对于物业公司管理成本大幅上升，新标准的增幅依然是杯水车薪。

　　市直小区物业公司丁经理介绍说，该小区实行新的物业费标准后，900户居民中，有600多户居民按时缴纳物业费。物业费的总成本中，人力成本占到了三分之二，主要是保安和保洁人员的工资。2010年，雇一名保安最低工资标准是600元，2012年，最低工资标准涨到将近1000元，物业费一直没涨，管理成本却一直在增加。就这样，还有很多业主拖欠物业费。

　　对此，市房管中心物业办负责人建议说，应呼吁市民改变原来的观念，重新认识物业服务，按照合同规定及时缴纳物业服务费。

　　“市场调节价”或将破解困局

　　“物业费的收缴率低导致业主和物业两败俱伤，最终形成恶性循环。”市房管中心物业办负责人介绍说。

　　因为种种原因，业主拒交物业费的情况屡见不鲜。物业服务关系到全体业主的实际利益，有少数的业主拒交物业费会造成物业公司运营经费不足，无法维持正常的服务水平。物业公司的服务质量下降，又导致更多的业主不满，业主以拒交物业费与物业对抗。如此循环往复，形成恶性循环，最终损害的是其他正常缴纳物业费的业主的利益。

　　据了解，《德州市普通住宅物业服务收费管理实施办法》正在征求社会各界意见，近期有望出台。

　　该《办法》规定，物业服务收费要以合理成本费用为基础，结合不同的服务内容和服务质量确定。普通住宅的前期物业服务，实行政府指导价；业主大会成立后的住宅小区和其他非住宅物业服务项目，其收费实行市场调节价，收费标准由当事双方合同约定。“该办法规定对住宅小区的前期物业服务收费，实行分等级定价的办法。”市房管中心物业办负责人介绍说，从基础管理服务、房屋管理、公共设施设备维护养护、公共秩序的维护、绿化管理和保洁服务诸方面，对物业服务实行等级评定，每项服务内容分为5个等级，分别执行不同的政府指导价，浮动幅度均为上下20％。物业公司要实行明码标价，须在物业管理区域内的显著位置对相关信息进行公示。

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　　收不上物业费，小区物业只得退出

　　2012年11月15日，名苑小区物业公司因为收不到物业费选择退出小区。

　　据该小区物业公司负责人介绍，该小区现有107户业主，只有20户交了物业费，所以物业公司难以承受高额的运营成本，只能选择退出。目前，该物业公司按照每月每平方米收取0.6元的物业费标准，小区的面积不到11000平方米，全部收齐不到7000元。

　　该负责人算了一笔账说，经理工资每月2000元，会计工资每月1500元，保安3名，每人每月工资1500元，卫生保洁员每月1000元等。物业公司为了维持正常运转要花费将近10000元。

　　房屋渗水难解决，五年拒交物业费

　　2013年1月3日，德城区某小区的居民韩先生反映称，他的房子因为出现渗水问题，向物业反映后没有得到解决，他选择拒交物业费，物业公司停水逼他交费。

　　据了解，韩先生在2007年买了这套房子后，发现房屋西墙出现墙面渗水问题，他多次向物业公司和开发商反映后，一直没有得到满意的答复。韩先生抱怨说，室内的窗户阳台处，出现了墙皮开裂脱落的现象，特别是房顶部位，由于潮湿已经变黑了。物业公司不给解决问题，他拒交物业费，一直拖了五年时间。

　　经过业主与物业公司协商，物业公司答应减免一部分物业费，业主表示同意协商处理。

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　　物业费都花在哪里？

　　根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、管理费用摊销；10、经业主同意的其他费用。

　　记者 胡兵