清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员会成立仪式

[2010年7月26日8:33:43]山东新闻网:清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员会成立仪式将于26日举行，届时本网将进行现场直播，敬请关注。

[2010年7月26日9:33:51]主持人：各位领导、各位来宾、朋友们，大家上午好！非常欢迎大家能在百忙之中抽出时间，参加“转型2010——山东地产高峰论坛”暨清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员会成立仪式。我是大会主持人陈飞。在此，我谨代表山东省商会、清华房地产总裁商会以及《山东商报》社，对大家出席本次大会表示最衷心的感谢及最热烈的欢迎！

[2010年7月26日9:34:11]主持人：我们今天上午的主要议程是嘉宾演讲。

[2010年7月26日9:34:14]主持人：众所周知，今年一月份国务院办公厅发布“国十一条”楼市调控政策，从而拉开了今年楼市深度调整的序幕，也拉开了房地产市场一系列转型的序幕。而从4月15日“国十条”发布以来，至今已满百天。这段时间里，我们的楼市既发生了可以看见的变化，也发生了无法看见的变化，还孕育着也许是更宏大的变化。

[2010年7月26日9:34:17]主持人：本次论坛上，我们特别邀请了三位国内著名的行业专家，分别为我们做主题演讲，希望通过分享他们的研究成果，能帮助我们的企业在今后的发展中找到方向。

[2010年7月26日9:34:21]今天的活动分为两个部分，在今天的上午和下午的上半场，将我们此次的为大家精心准备的我们的“转型2010的山东地产”的高峰论坛，在下午的下半场，我们清华房地产总裁商会、山东商会暨山东省商会房地产专业委员会的成立仪式将隆重地举行。在今天的活动开始之前，我们首先有请清华房地产总裁商会的执行会长金波老师致辞。掌声有请。

[2010年7月26日9:34:29]金波：尊敬的顾云昌会长，尊敬的赵晓教授，各位同学，各位朋友。今天我们在美丽的泉城隆重地集会，我想有三个方面的内容和含义，第一层意思是清华大学房地产总裁班的一次师生联谊会。从2010年清华大学房地产总裁班举办以来，到现在十年时间，我们已经有近40个班级，3000多名同学在清华大学房地产总裁班学习，从这个班一开始，每个班里最热情的，人数最多的是我们山东的同学。山东的同学是清房地产总裁班的建设者和推动者。这次我们来到泉城，来到济南，来到山东清华大学职业经理中心，跟我们山东的100多名同学，在这里隆重地集会，也是一次师生的联谊活动，在这里对多年来一直支持我们班级建设的山东的学员表示衷心地感谢。

[2010年7月26日9:34:32]金波：第二层含义，这又是一次思想和智慧的交流和沟通的盛会，在两周前跟顾云昌会长，还有赵晓教授，我们在国奥房地产论坛也有过交流现在中国房地产面临巨大的转型。从投资模式和消费模式上讲，这是一次思想和智慧交流碰撞的智慧。再一次对顾云昌会长、赵晓教授，还有下午来的王志纲先生，表示衷心地感谢。

[2010年7月26日9:34:36金波：]第三个层面的含义，今天我们将见证非常重要的历史时刻，就是清华房地产总裁商会的山东的分会，特别是我们山东省商会的房地产专业委员会将正式成立，山东的商会是在山东非常有影响力的，也是有很多大的企业构成的商会组织，我们经过大概两年的时间，去年的4月18号，在这里举办了一个叫筹备会，经过一年多时间，经过陈云飞同学，张强会长，还有刘心先生，大家经过一年多的沟通交流探讨，终于在今天将正式揭牌，从今天开始，我们山东的同学将会有一个新的组织，就是加入到山东商会房地产专业委员会里边来，然后我们也会团结起来，借助山东省商会的资源，借助清华房地产总裁商会的一些专业的能力，共同建设我们这样一个区域的分会，在这里预祝今天能够取得圆满成功。谢谢大家。

[2010年7月26日9:35:24]主持人：下面，请首先允许我向大家隆重推出今天第一位主讲嘉宾——著名房地产专家、学者，中国房地产研究会副会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，北京大学博士后导师——顾云昌教授。

[2010年7月26日9:35:26]主持人：顾教授悉心于中国住房制度改革和房地产业改革和发展的理论与实践的研究，已有二十多年。八十年代曾参加中国城市住宅建设技术政策和2000年中国住房消费的研究，因此两次获得国家科技进步一等奖。还多次参与国家房改政策的研究和制订，为国家房改方案和政策的主要起草人之一。九十年代，参加2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“经济适用住房政策的研究”等重要课题。曾是中国房协年度房地产市场形势分析报告的主持人和主要执笔者。主编的书主要有《前进中的中国房改》、《中国房地产发展大全》等。
主持人：顾教授今天的演讲题目是《关于未来房地产产业发展的战略思考》，我们现在掌声欢迎顾云昌教授为我们带来精彩演讲！

[2010年7月26日9:36:34]顾云昌：各位朋友，非常高兴参加今天转型2010山东地产的高峰论坛，同时也衷心祝贺我们清华房地产总裁山东商会和山东省商会房地产专业委员会的成立，刚才主持人说了，我们这次的新一轮的调控已经过了百日，应该庆祝一下。小孩子百日也会有庆祝一下。其实我们的市场数据已经说明，我们这次调控已经取得了初步的效果，总理在两会前后讲了一句话，可能大家都记住了，在他任期以内，把房价保持在合理的价位，现在有没有达到这个目标，有人说达到了，有人说没达到。不过从统计数字来说，到目前为止的房价，表面看起来房价还在涨，但是涨幅已经是严重地下滑，也就是说，实际上已经出现了环比的下降。6月份的全国的商品住宅的价格，比5月份环比下降了0.1%，二手房是环比下降了0.3%。据我的观测，我们从2000年以来，中国的房价一直是往上升的，其中出现过一个时段的下降，就是2008年的8月，就是开奥运会的这个月，中国的房价首次出现了环比下降，下降的时间有七个月。2008年的年底12月开始，同比也出现下降，但是这两个时间不一样的，它也持续了几个月。然后环比下降以后，又进入上升的通道。这次是又一次出现环比的下降，在今年的6月份，但同比仍然是上升的。全国的数字显示仍然有15%的住房价格上升。根据这样的态势分析，尤其我们的环比下降还会延续几个月，同比在年底左右也会出现下降，这种可能性很大。是不是到合理的价位，其实对合理价位的理解是不同的，什么是合理价位谁都说不清楚，但是这是一个好词。

[2010年7月26日9:37:37]顾云昌：随着房地产的变化，实际上最大的变化是交易量的变化，尽管今年1到6月份的全国的交易量，特别是商品住宅交易量仍然有12%的上升，但是我们看到交易量是逐月下降，也就是我们发现房价的交易量都是环比下降，同比上升。有这样的一种关系在里面。

[2010年7月26日9:40:40]顾云昌：还有一点，就是我们发现东部地区，山东不在里面，1到6月份的交易量，上海、北京、浙江、江苏这四个省市，交易量实际上同比已经开始出现下降。而山东的交易量仍然是上升比较大。也就是说，在房价上升最快的地方，或者说泡沫相对比较多的地方，它的交易量变化、价格变化都比较大。而中部、西部地区，除了西藏以外，所有的城市交易量都是上升，房价环比下降的城市也比较少。随着这两个数字的变化，我们发现更有意思的现象是我们的投资，到目前为止，中国的房地产投资今年1到6月份，仍然是出现38%的上升，这个比例是非常高的。去年的全国的房地产投资只有16%的增长，而今年有38%的增长，当然这里边有个之后，就是投资总是在销售以后才发生变化，因为2008年的整个房地产的销售严重下滑，导致了2009年的投资增长速度大幅度下滑。因为我们的投资增长速度，这几年一直保持在25%到30%，2009年只有16%。今年尽管4月份以后，投资的增速放慢，或者是环比都在下降，但是同比开始上升，这和我们整个国家的固定资产投资出现增幅的下滑，形成对照，固定资产投资只有25%的增长，但是房地产投资38%的增长。固定资产投资的速度下半年还会放慢，估计房地产的投资增长速度也会放缓。

[2010年7月26日9:45:44]顾云昌：应该说国务院的文件和国十条已经取得了成果，不管怎么说国务院文件提出来的，坚决遏制部分城市房价过快上涨的阶段性目标已经达到，因为部分城市房价已经没有上涨，甚至这三个月已经在下降。不仅是部分城市房价没有过快上涨，全国的城市房价都没有过快上涨，应该说比文件要求的实际上还要多。

[2010年7月26日9:45:47]顾云昌：房地产这个行业发展到今天，已经成为我们全社会关注的热点、焦点和难点，最难的难点是房价问题。在4月17号，国务院发布国十条之前半个月，建设部部长曾经召开一个专家座谈会，参加的人不多，就五六个专家，听取专家的意见，开会之前，部长说了那么几句话，他说现在中国的房价调控已经到了最艰难的时刻。因为总理也说过，要控制房价的过快上涨是很困难的。所以请各位出招，看看如何来遏制房价上涨过快。因为之前在两会期间讲的一句话，大家可能都记得，在未来的20年当中，由于城市化和工业化的进程，房价上涨的压力仍然很大。当然了，政府调控的决心更大。当记者问他，房价能不能调控好呢？他说总理说了不行也行。所以他这句话不行也行，成了他的名言。可见在目前的阶段，就是若干年来，其实从2004年一直把房价调控作为房地产调控的主要的目标，每次调控都是围绕房价。可以说房地产问题已经成为一个政治问题，而不仅仅是个经济问题。在我看来，当经济出现衰退，处于低迷的时候，需要房地产来保障经济，但是一旦房地产的销售出现快速上升，往往伴随着房价的快速上升，也就是经济起来了，房地产上来了，房价也上升了，这时候又会演变成政治问题，所以房地产既和经济连在一起，又和政治连在一起，这是在中国特有的现象。所以我们要特别把握好房地产的政治经济学，房地产为保经济作出贡献，又要让房价保持在一个合理的价位，为中国政治上的稳定作出我们的努力。

[2010年7月26日10:01:50]顾云昌：房地产真是让人欢喜让人忧，我曾经在十年前对中国的房地产做过这样的比喻，我用三首歌比喻中国的房地产的发展，第一首歌就是《千年等一回》，因为中国的房地产，现在仍然处在千年等一回的范围，原因是我们正处在城市化的快速进程中，在30年前我们刚刚完成了住房改革的创新，这必然使中国的房地产处在最快发展的时段。第二首歌就是《让人欢喜让人忧》，现在看来房地产既让人欢喜，它对经济产生作用的时候，它为老百姓盖了很多房子，大家安居乐业的时候，它为地方财政增加收入的时候，它为中央，为世界经济、中国经济作出贡献的时候，让人欢喜，但是当房价上涨过快的时候，我们全社会都在议论房价，甚至有人说中国85%的家庭买不起房子的情况下，当然这句话我是打问号的，因为中国的老百姓，现在85%的家庭已经拥有了私有房子，85%的人买不起房子是怎么回事？他已经有了房子，所以买不起房子，除非你说85%的人想买第二套房子买不起，或者说没有买房子的人有85%买不起，这是可能的。而第一句话是不成立的。但是不管怎么说，现在社会上对房地产的议论，对房地产的评价，说正面的极少，说反面的很多。把房地产这个重要支柱产业，定位抛之脑后。这个调控后不久，看到房地产市场的变化，社会上指出了许多房地产发展的问题，于是我们很多业内人士说中国房地产得了“癌症”，我是不同意这种结论的，我认为中国的房地产没有得“癌症”，就好像中国的经济尽管有这样那样的问题，非常严重的问题，结构性问题等等等等，但是它都是成长中的烦恼，而不是得了“癌症”，我深信中国的房地产将来会更美好，所以我愿唱的第三首歌《明天会更好》，就是想说明，尽管我们有这样那样的困难，这样那样的问题，甚至全社会都在骂房地产，但是有理由认为这仅仅是我们成长中的烦恼，相信中国房地产的每一步，相信中国经济发展的每一步。

[2010年7月26日10:07:53]顾云昌：为了说明房地产的地位、作用、现状和未来，我想用简单的三组数据，来说明，第一据数据，就是7万亿和12.5万亿，新房销售额4.4万亿，二手房教授2.7万亿，加起来一共7万亿。2009年全社会消费品零售总额12.5万亿，我们投资消费出口，其中消费是12.5万亿，其中政府消费3.5万亿，扣除政府消费以后，还有9万来亿。其中还有一点是农民的消费，真正全国城镇居民，去年花了多少钱来经济消费呢，2009年全国的城镇居民花了7万亿来买房，另外花了7万亿来解决花的、用的、医的、学的、游的这些。可见房地产在国民经济消费中的地位。我们再比比其他行业，我们知道汽车产业也是我们支柱产业，旅游产业也是我们支柱产业，去年全国汽车的销售多少呢？尽管中国的汽车已经是世界销售第一，大概1385万辆，按照每一辆10万块计算，因为我们都是中小排量为主的，我们的销售额是1.4万亿。而旅游业的总收入是1.1万亿，两者加在一起是2.5万亿，这两个支柱产业一年的销售额是2.5万亿，我们房地产的销售额是7万亿，当然我们是绝对的老大哥，中国的房地产是中国的第一产业，可以这么说。所以房地产的增长和房地产的衰退，对国民经济意味着什么，不言而喻。这是中国房地产的地位和作用。

[2010年7月26日10:08:55]顾云昌：第二，房地产的供求关系。大家知道我们现在的房地产市场，始终是房价上涨比较快，其中背后实际上是供求关系导致的。我们看看供求关系如何，8.5亿和5.8亿，2009年全国的商品住宅销售面积是8.5亿平方，而当年的商品住宅竣工面积不到5.8亿平方，我把它为了好算一点，8.5、5.8。充分说明我们的供应和需求之间，是有很大的反差的，也就是供不应求的。其实这种供不应求状况，不仅是去年存在，到目前为止仍然是这样。今年1到6月份，上半年我们商品房的销售是3.94亿平方米，我们竣工面积是2.44亿平方米，1：1.5。这种供不应求的状态，不是从去年开始的，而是从2004、2005年就开始的，我看了一组数据，2006、2007、2008、2009，全国房地产商品住宅的竣工面积和销售面积之间的比例，竣工了20亿平方米，卖掉了26亿平方，供不应求，这就是说为什么中国的房价这几年始终保持上升，为什么中央领导说房价上升的压力很大，原因我们是供不应求。最近有个消息，国家电网局也在辟谣，说是中国社科院也在辟谣，不知道是媒体炒的，还是很大专家在里面宣传的，说中国有6540万套住宅，半年没有亮灯。大家相信不相信？有人说是可能的，我认为决定不可能。后来国家电网据辟谣了，说我们没有这组数据。

[2010年7月26日10:13:50]顾云昌：第一，46.6%和35%，这是城市化率的数字，2009年全国的城市化率是46.6%，到目前为止也就是47%，也就是我们13亿人口，有6亿多人口住在城市里，还有7亿多人口住在农村，我们城市化这几年有了很大的发展，1978年的时候，我们的城市化以后18%、19%，到现在有47%，平均每年差不多一个百分点左右，这样的情形已经还会进行下去，因为我们的目标是现代化，而现代化的目标是城市化率必须在70%以上，所以有理由认为在未来的20年到30年，仍然是中国城市化快速发展的过程，仍然是农民进城的过程，仍然是房地产兴旺的过程，另外这个数据是我们建设部有个城市化委员会专门做的研究，实际上有些农民尽管住在城里面，但是户籍还是农村的，真正的城市户籍成也就是1/3，因为户籍人口和非户籍人口有很大差异，农民兄弟住的房子恐怕平均5平米都不到，而我们住的房子达到30平米，特别是80后的农民工，他不可能回农村去，这给我们带来了很大一个问题，我们的年轻一代，城市新一代住房怎么解决。这是我讲的第二个问题。三组数据说明我们房地产未来市场。根据这样的未来，我们应该做些什么，根据现状我们怎么调整，根据这样的产业定位，我们如何正确地理解房地产，引导房地产业的健康发展。

[2010年7月26日10:14:55]顾云昌：下面是我讲的三个梦想，实际上也回答三个问题，我们作为房地产人，房地产的发展战略是什么？中国国家对房地产有什么样的战略要求，为什么要发展房地产，这是第一个问题。第二个问题，怎样发展房地产。第三个问题，发展什么样的房地产。我想作为房地产发展的战略，必须要解决三个问题，回答三个问题。第一，为什么要发展房地产，其实很清楚，用我们国家的话来说，就是达到和谐居住，要保民生，本世纪初的20年，是中国发展的重要战略机遇期，同时又指出我们又处在矛盾的凸显期，因为我们现在正在进行社会的转型，这个过程当中，很大的问题和我们住房有关，其实在世界上，早就提出来对房地产发展的目标，就是联合国早在20多年前提出来的，人人享有适当住房，要把这个目标作为各个政府，发展房地产的一个目标为宗旨。我们党中央提出来，要实现住有所居，其实住有所居和人人享有适当住房是同义词，为了实现住有所居，必须发展房地产，发展房地产必须朝着住有所居的目标发展。但是很遗憾，我们在前进道路上不是一帆风顺的。我们对发展房地产的这种目标也不一定很清楚，曾经有居者有其屋这样的说法。我们过去在30年前，改革开放前，我们用福利制的办法，国家包下来的办法，解决住有所居的问题，实践证明此路不通，于是我们走上了商品化、市场化、私有化的道路。到目前为止，我们有85%的家庭已经拥有了自有住房，我们把住房推向了市场，在我们许多人看来，通过市场化福利制都可以解决住房问题，实际上这是一种天真的想法，随着我们市场化的逐渐深入，私有化的提高，在大城市越来越多的人买不起房子，住不到和他收入相匹配的房子，现在我们清楚地认识到要解决这个问题，必须两条腿走路，一方面要发展市场化，一方面要增加保障房，就是市场房和保障房双轨制，两条腿走，这就是我们房地产发展的方向，中国的房地产要转型，未来必然是两个市场，一个是商品房市场，一个是保障房市场，而且保障房的比例不会太低。

[2010年7月26日10:15:19]顾云昌：最近，我们在搞一个“十二五”规划，国家搞“十二五”规划，中国房地产研究会，中国房地产业协会，大家都知道，我原来是中国房地产业协会的副会长兼秘书长，退下来以后，在中国房地产研究会当副会长，现在这两个会，我做个小广告，有一个会长，就是刘志通当两边的会长，秘书处合署办公，最近两会搞了十二五的房地产发展规划，请专家一起来讨论，我们在规划当中初步提出了这样一种框架。未来带十二五期间，我们每年兴建住宅1100万到1200万套，每年兴建的商品房大概人均要1平方米以上，除了商品房以外，还有保障房，保障房套数要达到25%到30%，另外还有20%左右的房子，还是如果个人和单位集资建房，未来五年中恐怕还会有这样的比例，我们商品房的比例将保持在一半多一点，55% 到60%。也就是说，要实现和谐居住，必须两条腿走路，这是第一个问题。为什么要发展房地产。

[2010年7月26日10:15:52]顾云昌：第二，怎样发展房地产，发展房地产应该促进房地产市场的健康发展。当然这个话谁都明白，但是为什么唯独要提房地产健康发展，因为房地产发展不仅是房地产本身的事情，而且和金融有关。所以房地产健康发展，这一点我们现在已经非常有数，从上个世纪末的亚洲金融危机，房地产泡沫持续破灭，到亚洲金融危机，再到美国的次贷危机导致全世界的金融海啸，充分说明经济和房地产健康发展，所以要使中国经济保持健康发展的势头，而房地产市场主要因素就是有自身泡沫，泡沫就是房价涨得太快，所以中央始终把稳定房价，控制房价上涨过快，作为我们调控的目标，不仅仅是为了房地产，也是为了整个经济的健康发展，所以一定要用有形的手和无形的手共同努力，因为房价往往是变化。我曾经讲过一句话，叫做“房价年年涨，楼市慢慢旺”，房价的涨幅和我们的收入相匹配，但是房地产市场并不是听话的，它往往会出现房价过快上涨，而且房价过快上涨还不是一国的现象，它和整个的世界经济相联系，比如房价在去年的下半年以来，全世界房价，恐怕除了美国少数的国家以外，房价都在涨，我看到一个数据，加拿大房价今年一季度比去年上涨了19.5%，台湾的、香港的，包括俄国的、印度的，各地的房价都在涨，英国的房价也在涨，当然英国的房价涨有原因，可能最近不少希腊人跑到英国去买房子去了，据说希腊的政府，为了增加税收，弥补国债的危机，派了直升飞机在希腊的高级别墅区盘旋，看看谁家的游泳池大，就向谁征税，所以很多希腊人都跑到英国去买房以逃避税收。最近我看了一档故事，这个故事最后我归纳成一首歌，叫做《 莫斯科郊外的晚上》，这首歌很动听的，词也写得很好。什么原因？和房地产有关。因为莫斯科的房价现在达到了平均8000美元一平方，比北京房价、上海房价都要高，很多人买不起莫斯科的房子，只有少部分的富人才能在城内买得起小面积的房子，但是这些人不满足在城里面小面积的住宅，于是跑到莫斯科的，就像北京五环以外弄一套别墅，所以平时的时候就住在城里面，到了周末的时候住到莫斯科郊外去，唱响了莫斯科郊外的晚上。也就说明房价上涨并不是一国的现象，是和世界经济有关系，和世界的扩张力有关系，要保持房地产市场健康发展，必须有很大的努力。如何把握住，恐怕除了运用市场经济的规律以外，政府该出台政策，叫政府有形的手。当然也有人说中国政府的手是闲不住的手。

[2010年7月26日10:21:06]顾云昌：第三个问题，发展什么样的房地产，现在的结论越来越清楚，应该发展绿色地产，应该用低碳的技术发展绿色住宅，兴建百年建筑。这应该是我们房地产。现在气候在变热，尽管人们说气候变热，人是无能为力的，但是我们要为人类做点贡献，做低碳建筑，而中国是世界上最大的房地产王国，最大的建筑王国，我们每年的新建住宅占到世界总量的一半，而房地产的建造，房屋的建造过程和使用过程当中消耗的能耗，占到世界能耗的40%，所以根据这样的数据，我们有理由认为一定要发展绿色建筑，一定要用低碳技术，降低碳排放，这是我们房地产义不容辞的一个责任。这个我想简带过。实际上很重要，我们要知道，我们应该开发什么样的地产，如果我们转型往哪个地方转，我们不仅要关心我们的市场，关心整个住房问题的解决，也要关心我们的产品，归根到底我们是盖房子的，怎么盖房子，盖什么样的房子，怎么居住、怎么使用，这实际上是消费问题。

[2010年7月26日10:22:09]顾云昌：我们一定要站在国家的高度关注三个方面的问题，如果我们的“和谐居住”达不到，就会成为社会危机，我看现在就会社会危机的现象，人们对房地产的态度，甚至是仇视，实际上我们相当一部分人，解决住房没找到出路，所以他对社会不满，对房地产不满。我们应该理解，如果我是一个80后的大学毕业生，商品房越来越买不起，保障房没有资格，我的丈母娘盯在我后面，让我赶快跟她女儿成婚，但是没房子，你说着急不着急，我们应该理解他。所以我们要转型，一定要保障盖好，要足够的数量。如果说我们房地产，由于房价上涨过快，有人说中国房地产会崩盘，如果崩盘会怎样，当然我不相信中国房地产会崩盘，但是房价上涨过快，如果不及时地调控，让它自然地发展，泡沫越吹越大，而我们现在恰恰是挤泡，有泡就挤一点，一边挤一边吹，就是这样，保持一定的适度，让市场保持相对健康，这恐怕是大家都希望的，因为它和国民经济健康发展连在一起。所以这些问题我觉得应该引起我们足够的重视。

[2010年7月26日10:24:11]顾云昌：讲了这个问题，我想为什么中国的房地产市场有这么多的问题，这么多问题的背后是什么，我分析了一下，我认为导致房地产市场今天各种现象出现的深层次的原因有三组：第一组，两个不足。第一个不足供应总量不足，第二个不足是保障房不足。刚才已经说了8.5亿、5.8亿，而且从2004年开始，我们一直处在供不应求状态，为什么中国的供应总量会不足呢，难道是我们钢铁、水泥不够吗，难道是我们劳动力不足吗，不是。我们劳动力有的是，我们劳动力太富余了，没办法，说得不好听一点，只好搞一些加工的产业，加强出口，通过出口加工业等等，来消化我们的就业。我们的钢铁、水泥始终处在产能过剩当中，许多工业产品都产能过剩，造成不足的主要原因，大家都知道，是土地供应的不足。凡是我们看到什么地方房价上涨过快，背后必然是土地供应的严重不足，比如北京，北京最近的清华大学的老师跟我们说，他们给北京做规划，最近“十一五”规划完了，做“十二五”规划叫他们一起做房地产规划，他跟我们说，“十一五”一查指标，整个的gdp的增长速度已经提前完成了，人口规模已经达到2020年的人口规模了，但是土地供应量只有原计划的50%，你说能不紧张吗。上海土地供应量，我查了上海的数据，最近两三年的土地供应量只有21世纪初，2001、2002、2003年的1/3。深圳在过去的四五年当中，关内几乎没有土地可供应，所以现在它要打开关门了。凡是什么地方土地供应，必然房价就会上涨。特别是这些重点城市，外来人口又特别多。

[2010年7月26日10:27:15]顾云昌：第二个问题就是保障房供应不足。到底什么样的数据？我们的保障房，从2004年开始，我们经济型住房的投资只占住宅建设总投资的平均3.3%，经济型住房和廉租房两者加在一起，总的规模就是居住经济住房，到目前为止，不到总人口的5%，这就是我们今天社会当中，产生问题的原因，如果我们保障房不是5%，而是10%，如果我们保障房不是5%，而是20%，特别我们看到，我们保障房政策当中有变化，这个变化成为我们过去若干年，我们政策当中的我们的廉租房面向低收入家庭，但是2004年以后，我们的政策有了变化，把经济型住房供应对象改为低收入家庭，从此以后我们中低收入家庭，再没有相应产品给它供应了，不得不进入市场，就是把中低收入家庭推入市场。问题是我们的房价不断提升，夹心层越来越被市场甩掉。造成了夹心层的供应产品的缺失，造成总的比例的下降。这是供应方面的问题。在需求方面，同样存在着很大问题，就是“两个过”。为什么我们的商品房市场会出现房价上涨过快，是相对我们供应不足而言，我们需求非常旺盛，而且越来越旺盛，第一个“过”就是流动性过剩，第二个“过”就是贫富差距过大。流动性过剩，也就是我们社会上流动的钱太多了，银行间的、社会间的钱太多了，这些钱都哪儿来的，当然央行印钞票印出来的，为什么这么多，和我们的外汇储备有关，和我们的热钱进入有关，当然也和我们的新增贷款增加有关，我们可以简单地说一说，去年2009年下半年，为什么全国的楼市，突然房价上涨过快，因为我们的流动大大增加，其中9.6万亿的新增贷款，有人算了一笔帐，把人民币接在一起，可以在地球和太阳之间绕几圈，这么多的钱用在社会，你说这个钱用到哪里去，用到楼市楼市涨，用到股市股市涨。所以现在有句话叫“豆你玩儿，蒜你狠”，大蒜价格前期涨到每斤13块钱，有人开玩笑说，原来开会的不敢吃大蒜，而现在是理直气壮的吃，因为现在大蒜是有钱的象征，我买得起大蒜。也就是说，这个货币现象，全世界货币的扩张，必然导致通货膨胀。2009全世界央行都在印钞票，全世界印钞机都发烫了。中国总量和美国差不多，但是我们gdp只有美国总量的1/3。说明我们的钱用的太多，最后通过印钞票，直到今年一季度房价仍然上涨的原因，归根到底背后是货币支撑。流动过剩在中国还会继续延续下去。尽管央行采取许多措施，但是房价上涨的压力还是很大。

[2010年7月26日10:28:19]顾云昌：第二个就是贫富差距过大。中国的经济系数已经早就超过国际境界线，有人说0.47，中国和美国的经济系数差不多，但是美国我看了一个数据，美国的财政支持当中，有50%的钱是用于社会保障的，我们用于社会保障的钱只有10%。我也看到个数据，最近也是国务院有个研究机构的一位教授，他过去就专门研究过中国的灰色收入，或者说隐性收入，他最近研究的结果显示，中国的隐性收入在2008年达到9.3万亿，2008年全国城镇居民的人均的收入是1.6万元，按6月份算，我们全部收入也就十万亿多一点，而隐性收入9.3万亿。2006年，如果把隐性收入加进去，全国城镇居民的人均收入不是1.6万亿，而是3.2万元，满一番。而且这个钱63%的钱是在最富有的10%的人当中。最富的10%和20%的人，他那么多钱干什么用，当然这里我简单再讲一讲，如果按照国家统计局房地产收入比，我们是十几倍，如果再加上隐性收入，我们平均房价收入再加一半，这就解释了，为什么我们一方面说房价上涨过快，买不起，一方面大家都在抢房子。2008年的时候，国家统计出来的老百姓的收入减去了消费，剩下的只有3.5万亿，结果银行的存款远远超过3.5万亿，这些钱哪儿来的，隐性收入。这是两会开会说了，规范隐性收入，怎么规范，没了。实际上灰色收入，隐性收入是一直存在的。。我们社会当今最大的问题就是贫富差距拉大，引起房地产市场的不理性，或者说畸形的一个主要的方面。导致了对房地产市场需求非常强烈，搞不清楚钱从哪儿来的。由于“两个不足”、“两个过”，造成了整个社会上的房地产市场供不应求。一方面相当部分人买不起房，另外一方面不少人在买越来越好的房子。昨天还有人给我发短信，叫我想办法，能不能买蒙古楼盘的什么楼，后来一打听，这个董事长亲自控制，根本买不到。后来我说对不起，我和这个董事不熟。所以现在的市场是这样一种状态。中国有句话是“有钱人钱太多，没钱人人太多”。这种情况下我们出现了第三个问题，就是两个缺乏，第一是缺乏投资渠道，第二是缺乏舆论的引导。应该说我们不少人先富起来了，先富起来的真，他的钱干什么，存银行，眼看着福利，买股票，不少人已经套牢了，买黄金怕动荡，买古董怕上当，最好的办法是买房子。这就造成今年房地产市场，投机需求的旺盛。这是我们投资渠道缺乏造成的。我们的金融产品缺乏，我们的投资渠道缺失，买房子成为唯一的，最有效的手段。而且实践证明谁也听说过他买房子亏了，只不过是赚多赚少问题。到底房地产市场怎么回事，我们媒体都在登，但是有多少舆论是正确的，有多少舆论是谬误，但是现在很难说，老百姓看不懂，包括我们一些所谓的专家，甚至还有一些领导，也在说房价太高，什么什么原因造成的。

[2010年7月26日10:29:19]顾云昌：第二是做大“蛋糕”，千方百计地加大供应量，现在看来这个措施正在做，其实我理解这次调控倒过来说是控调，先控后调，先控制需求，再来调整供应量，因为调整供应量有个过程，控制需求立竿见影。供应量的调整，在“国十条”里讲得很清楚，增加有效供应。其中最主要一点就是增加土地供应量，所以“国十条”出台以后，国土部就安排了今年的土地供应计划，今年全国的商品住宅和保障房的土地供应量要达到18.5万公顷，是去年实际供应量的7.6万公顷的2.4倍，是过去若干年平均每年供应5.4万公顷的3.4倍。同时改善预期，供应量加大了。所以这一点大家应该看到，我们这一次房地产调控中，和过去调控最大的不同点，过去只强调遏制需求，遏制过旺的需求，而这次既强调了遏制需求，更强调了加大供应量。这是我们对房地产调控上的认识的转变，或者实际的转变。所以有人开玩笑说，从来不承认土地存在地荒问题。实际上这次的土地供应量放大，不管承认不承认，就是过去有一部分是不足的。

[2010年7月26日10:30:19]顾云昌：第三句话叫做结构大调。我们原来的保障房的比例只占5%都不到，而今年我们大大加大保障房的供应力度，土地供应当中也是说得很清楚，像北京、上海的保障房的比例占到总量的50%，全国而言，中低价位的商品房，政策性的住房，包括公租房和限价房，这三个加在一起的土地供应量占到总量的70%。当然媒体在炒作，其实有的媒体弄错了，完全是一种错误的理解，他说保障房用地占到总量的70%。不管怎么说，这次一个突出的问题，就是关注夹心层。也就是公共租赁这一块。这个问题我觉得已经引起了社会的广泛关注，因为我觉得形成政治问题的主要原因，在我看来是夹心层，我们曾经关注或者已经关注了中低收入家庭，我们去改造廉租房，但是我们对夹心层关注不够，而夹心层恰恰是我们社会当中最活跃的，最有憧憬的，但是对房价市场意见最大的阶层，其中80后是主要的。因为他们暂时经济上够不上商品房，保障房没有希望，他们又到了结婚的年龄。现在最突出的是80后的大学毕业生，工作三年五年，甚至十年了，他也买不起房。当然还有未来一定要关注我们80后的农民工，进城以后，现在农民工农村是不会回去，城市也待不住，主要问题是住房问题。如果我们对中国的未来80后关注不够，那么我们政治上就可能出现问题。所以应该理解为什么大力发展公租房，今年要盖280万套，量是非常大的。在今后五年当中，这个比例也不会低。

[2010年7月26日10:31:29]顾云昌：我的题目是《调控与改变》，房地产发展必须要不断地调控，我说调控永远进行中，因为房地产市场总是在变化当中，总是不平衡的，平衡是暂时的，不平衡是绝对的，平衡是相对的。宏观经济冷的时候要调热，热的时候要调冷，不冷不热的时候很难碰到。应该说我们的整个宏观经济，仍然处在适度宽松的货币政策和积极的财政政策当中，我们发现世界的主要经济体，美国、欧盟和日本，世界三大经济体，他们对宏观调控仍然没有放松，人们坚持刺激的政策。调控实际上是为了解决冷热问题，这是解决临时性、暂时的问题，中国房地产市场还有个长远的问题，体制性问题就必须进行改革，应该说现在就开始改革，或者说正在改革当中，改革还要不断地推进，改革还有很大的难度。影响中国房地产发展的因素当中，还有许多体制性的障碍，不是调控所能解决的，调控只能解决一个表象，真正的本质的问题，内在的问题还需要改革来解决。在我看来改革是三个方面，第一个方面是货币金融环节，第二方面就是财政税收政策，第三个方面就是土地供应体制。

[2010年7月26日10:32:35]顾云昌：我简单讲，金融环境金融政策的改革，我认为主要抓金融创新，因为现在中国的房地产金融是非常滞后的，我们的资金来源主要靠银行的贷款，我们的债券市场，我们的股票市场，以及其他的直接的融资渠道很狭窄，当然现在大家都在搞金融创新，我们在组建私募基金等等，但是还解决不了大问题。现在中国的房地产问题恰恰和金融有关系，我们现在采取调控的办法，是采取堵的办法，就是现在投机需求太旺，我采取堵的办法，堵住，不让你来投机，你投机的话，成本太高，把墙堵得高高的，用堵的办法，来促进房地产市场的供求关系平衡，因为我们现在投机需求太旺，这些热钱，这些游资是客观存在的，有时候是堵不胜堵的，要以疏为主。房地产金融要创新，只有让我们这些热钱和游资引导到合理的方面去，疏导出去，才能够导致房地产市场长期平衡。我几千前在国外就说，人们的投资是投资到前端买房，房地产的开发投资输送资金，而不是末端去投资市场。而我们现在没有这样的调整，所以需要把我们有钱人的钱吸引到房地产前端去，增加供应，减少需求，保持市场的平衡。因为中国的房地产市场还处在供不应求的状态。

[2010年7月26日10:34:08]顾云昌：第二个改革，就是财税体制环境。主要是地方财政的收入问题，哪个地方政府都会自觉地不自觉地提高地价，通过减少土地供应量大大提高地价，或者通过招拍挂的方面提高地价，因为需要土地财政来支撑当地的财政收入，其实早在七年前，中共中央十六届三中全会就提出来，要在条件成熟的时候调控房价。现在又在讨论房地产税，实际上我认为最主要一点是地方政府开辟一个合理的、稳定的财政收入渠道。其实这个渠道从哪儿来，还是靠土地。但是这个土地怎么搞，我们现在的土地财政是靠卖地来解决，就是增量土地来解决财政收入。而美国、英国，它们的本身是靠存量土地来解决它的财政收入、物业税。交财产税、保有税，这个税收是稳定的合理的，而我们的增量土地卖光了怎么办，土地少了怎么办，容易产生波动，而且这种说法也是不合理的。看这个改革是我们房地产建设长治久安、健康发展的主要的方面。这个改革谈何容易。但是我相信我们国家总会有一天出台。所以这个改革可能是很艰苦，其实更艰苦的改革是第三个改革，土地制度的改革。

[2010年7月26日10:35:11]顾云昌：今天也看到我们房间里面的杂志写着山东的“野楼盘”，所谓“野楼盘”就是小产权，山东的小产权数量是不少的，怎么来看小产权的问题，当然现在国家的法律、舆论都说这是违法的，但也有专家提出小产权是自动追尾了。问题在哪里，今天中国的房地产问题，供不应求是土地造成，为什么土地紧张，因为我们的土地要保护。但是我们发现我们有相当数量的土地越来越闲置，价值得不到体现，再就是农村的建设用地，农村的宅基地，但是我们现在这两块土地是分割的，是断桥的。我们城里人不能到农村买地买房，那是违法的，农民兄弟可以到城里随便买房，但是你没钱。所以如何解决这个问题，而我们发现我们生活当中，农民兄弟越来越多地走进城里来，农村的宅基地越来越空闲，城里越来越拥挤，现在全国的城镇建设用地，包括房建用地一共是4万公里。所以我们的改革应该是城乡土地把它联在一起，联通，既实现农民的土地产权的价值，又使城市土地源源不断地供应。而不像现在这样，城市土地越来越紧张。只通过政府一家来赚取土地出让金，这个改革恐怕很艰巨，房地产的改革就是这样。实际上和土地连一起，和财税连在一起，和金融连在一起。也就是说我们的房地产真正要转型，必须三项改革共同推进，才能转型，现在的调控仅仅是冷热的变化，但是我们要适应这冷热的变化，更好地把它做好。

[2010年7月26日10:45:59]顾云昌：对于这样的调控有什么样的可能？其实有三种可能。一种可能是强烈反弹，一种是严重下挫，第三种可能既不强烈反弹，又不严重下挫，应该说是相对稳定。如果我们调控得得当，尽管我们体制改革，还没有很好地深化，但是还是有可能防止严重反弹。过去若干年，之所以调了以后就反弹，是供应量没有解决，我们把需求的弹簧压下去了，需求不出来了，但是一旦放开以后，需求又爆发出来，一看还是那么多房子，对不起供不应求，房价上涨。那么我们现在供应量加大了，即使需求加大了，也不会强烈反弹。我们看到去年下半年，全国各地都比上半年增加，这样的供求关系相对的平稳。第一点就是供应方面加大。

[2010年7月26日10:46:15]顾云昌：第二是需求方面。我们高兴地看到国务院颁布了新三十六条，引导民营资本健康发展的一个通知，就是引导我们的游资和社会的钱流到需要的实体经济当中去，我想这是新三十六条。如果能够真正做到，更多的钱能够流入到炒房方面去，可以减少下一部分炒房带来对房价的需求，当然这个需要三十六条的贯彻执行好。如果这两个方面做到了，能够基本到位了，那么我想房地产市场的下一步的反弹，可能性大大下降。反过来也有人担心严重下挫，特别是我们行业人士，这很有道理。因为我们现在交易量严重下滑，现在看6月份的交易量仍然上升的，但是几个主要的沿海城市，沿海省交易量已经开始下滑，随着逐步的推进，全国的交易量在今年年底，恐怕要下降，不可能像去年那么多，因为去年的房地产的交易量同比上升40%多。交易量下降，必然会引起明年的下降。交易量下降，开发商肯定是资金链会紧张，没钱人买地，政府土地计划就完不成，我们相关的行业，钢筋、建材、水泥都下滑。这一点我觉得我们是应该清醒。所以目前看来，我们的交易量仍然是上升的，但是我们不能到了出现下滑以后，再来重视我们这个房地产市场。这就是为什么现在的政策既不进一步收紧，也没有说退出的原因，还在观测过程中。但是在我看来，严重下滑的可能性也不会太大，在哪里，关键在地方政府。我们看到中国政府现在整理清理地方债务平台，中国的地方债去年一年增加了很多，到去年年底，各地方债务增加到7.38万亿，今年年底将达到10万亿地方债务，因为它搞建设，去年拉动经济增长，发了钱搞建设。债务平台很多，光利率一年有几个亿。那怎么办。所以人们担心说，几年前出现的美国的次债，现在又出现了欧洲的地债，在中国就是地方债，所以中央国务院正在清理地方债务平台，但是这些许多和我们的土地有关系，有的是土地做担保，有的是卖土地的钱将来还地方债。如果我们的土地卖不出去，或者卖的价格不好，对于地方债务平台来说意味着什么，我想各位都清楚。所以我发现我们的地方政府在“国十条”出台以后，有的是时时不出细则，在等着。有的出了细则，要比国务院的“国十条”要温柔得多。所以我们业内讲，“天塌下来，地方顶着”。其实我想从地方政府，我们房地产调控的目的，不是要使它大起大落，你看负责任的经济学家都在说，所以强烈反弹，我们不希望，搞好了，不可能，严重下挫，我们也不希望这样，也不要理解为房价下降。因为国务院讲得很清楚，我们要坚决遏制房价上涨过快，从来没有说要坚决导致房价下降。更何况我们的货币，通货膨胀的因素，没有理由对房地产的市场造成过大的起落。所以很可能是“两个稳定”。也就是实际上我们调控目标是两个稳定。第一要稳定房价，第二是要稳定增长。在当前是要稳定政策，所以这时候有许多舆论，我们媒体特别敏感，一看价格，把人家一骂，一炒，引起了股市的大动荡。发改委企业研究所的助理说了一句话，说房地产物业税三年免谈，第二天国家发改委就说这不是我们说的话，这是他个人说的话，所以最近这个小兄弟停职了，他很冤枉，他说我不是大会时候说的，我是吃饭的时候说的，但是这个话被记者逮到发表了，造成了社会很大的动荡。

[2010年7月26日10:50:24]顾云昌：我们再来讨论一下我们的战略，我们的未来，三个题目的讨论，就是房地产一定要和宏观经济相协调，我想讲三个题目，一个是工业化和城市化，大家知道工业化是什么，城市化是什么，都很清楚，我们发现工业化，也是能够拉动内需的，它拉动是什么，投资的需求，城市化也是拉动内需，它拉动的什么，是消费需求，两个化拉动着不同的需求，工业化——投资需求，城市化——消费需求。我们最大的力量是消费，所以城市化是扩大内需的主要通道，有的经济学家说是唯一的通道。这一点我们清楚，我们正处在城市化的快速发展过程当中，中国的城市化应该说速度比较快，英国是最早城市化的，花了200年城市化。紧接着美国花100年城市化。接下来中国城市化，我们也不是最快的，所以我们实际上快速城市化，其实很简单，城市化的过程，就是农民进城的过程，现在城市居民的收入是农民收入的三倍，某某人从进城，他的收入会提高三倍，他的收入提高了，他的消费也提高了，内需拉动就有力量。所以城市化过程是市场不断发展的过程，是提高消费的过程，是拉动内需的过程。当然还有一个，我们随着城市化水平的提高，我们经济的发展，我们恩格系数在产生变化，指的是实际指出占家庭总支出的比例，我们现在农村的恩格系数达到45%，城市化过程中恩格系数在发生变化，实体的支出低了，省下来的钱干什么了。有一半钱买房子了，是住房消费，这就是我们城市化过程中的拉动的内需。其实住房拉动内需，有了住房才能买车子，有了住房才能买家具、买家电，。所以我相信未来的中国城市化进程中，拉动内需的作用是越来越凸显出来。

[2010年7月26日10:51:19]顾云昌：第二个讨论是消费性投资和生产性投资，我们现在都说中国产能过剩，是产能过剩吗，但是我们发现生产能力过剩的是什么行业呢，是生产性的投资，也就是说，我们发现我们工业流水线的产品许多产品都过剩，比如用的产品，我们家电，还有一些日用品等等，吃的东西，粮食加工的东西，也是通过生产加工出来。我们过剩的产品和生产性投资有关系，吃穿用。反过来我们到目前为止，仍然是难的，比如住房难、上学难、看病难，出行难，这个难的产品是什么产品，是城市化的产品，是消费性投资不足，生产性投资过剩了，消费性投资还是不足的。我们从解决吃穿用，到解决住行学用医，这是个过程。我们正处在这个过程当中。大家看到我们现在发展制造业，没说制造业哪个过剩，哪个不过剩的，其实我们正在发展三大制造业，第一汽车，第二高铁，第三大飞机。这三大制造业都是解决一个“行”的问题。有理由认为我们房地产人们是未来重点发展的行业，不要一概而论听什么过剩了，这个不听6400多万套正在空闲着呢，我们的住宅是供不应求的，因为我们的总量，我们的城市化给我们带来很大的机遇。这个过程中我们讨论第三个问题，一个是“实火”，一个是“虚火”，所谓“实火”就是自助性，“虚火”，就是短期投机性的。我们鼓励市场，我们发展市场，不光是现在，未来的政策都是这样，因为我们越来越清楚地记得，我们要把住宅市场变成健康的市场。再就是宏观经济需要房地产怎么发展，我们房地产应该怎么发展的问题。

[2010年7月26日10:51:47]顾云昌：最后再讲三种意识，在这样的情况下，面对我们当前的楼市，面对未来的发展，我想给大家提供三点意见，第一是市场意识。顺应市场、开拓市场、合作共赢。房地产市场是有变化的，冷热有变化的，房地产市场会有冷有热的，房价会有升有降的，我们要有市场的风险意识。当前我们看到房地产市场发展的大势，我个人感到今年的下半年，总体的房地产市场是稳中有降，一个交易量的稳中有降，一个房价的稳中有降。当然讲到这里不能一概而论，在我们一些热点城市，泡沫比较多，价格比较高的地方，可能降幅大一点，特别是供求关系严重变化以后，其实在北京、上海、深圳，这三个城市也是不一样的，房价也在变化，变化的速度、水平不一样，因为各地的供求关系不一样，比如北京的供求关系仍然很紧张。但是我们一些中小城市，很可能是稳中有升的。到目前为止，全国的大多数的省市交易量今年上半年，仍然比去年下半年有增加，房价还在稳中有升的。因为它本来没什么泡沫，本来没有多少投机需求，它对市场的影响不大，当然房价的涨幅不会像去年和今年一季度那么快，很可能是稳中有升。我们一些中等城市，二线城市，很可能是稳中有微降，或者稳中有微升，这种可能性比较大，因为它介于热点城市和我们中小城市之间，这种可能性。所以总体上看，由于我们大城市的总量比较多，所以总体房价会比后来几个月的环比还会继续出现下滑。交易量增长速度放慢，到年底以前，可能交易量比去年年底下降。这种可能性很大。所以这样的情况下，我建议我们开发商要认清楚市场的现状，不要对强烈反弹寄予很大的幻想，甚至还有人等着抄底。但是大城市地段不一样，一个大城市不同的地段可能还不一样，特别是中心城市好的地段，没有新盘供应的，而且大家都想到城市中心好的地段去，这个地段的房价没有理由下滑，反过来交通不便的，配套不全的，或者地段比较差的地方，下降的可能性大。第三个楼盘不同而不同，各自不同的楼盘在高潮的时候都在涨，但是一旦冷静下来要降。也和我们开发商有关系，各位都清楚，我的资金量充裕，剩下的尾巴楼，甩卖不甩卖无所谓。

[2010年7月26日10:52:21]顾云昌：第二是要有品牌意识。我们在整个的转型过程中，发展过程中，品牌的作用越来越大，怎样成为品牌企业，一个品牌企业没有八年十年成不了品牌企业，不是说开一个楼盘就成为品牌企业，不是自吹的，真正社会上所承认的，你必须要好的品质，第二，要有好的品种。我们现在搞什么物业，有人说现在都要搞商业地产去了。商业地产不是那么容易搞的，别看万达可能是发了大财了，万达的地块是最便宜的，地块最好的，但是它确实也是做得最好的，万达到今天也是不容易的，它商业地产的运作已经相当成熟了，我们一般人要学到万达这样的理念，它的实力，它的品牌，那还有个过程，所以大家要注意，尽管商业地产现在很热，但是许多商业地产已经过量了，特别是商业地产的业态方面，已经有很大的变化，我们不能用住宅地产的眼光来开发商业地产。我经常说如果说开发和住宅地产是在游泳池游泳的话，开发商就到海里游泳去了有过瘾，有风浪，搞不好就淹死了。综合体的建设也是一个方向，旅游地产、商业地产和住宅地产如何更好地结合，我认为这样的模式，越来越受到大家的青睐。第三个强调品位，你定位要定准了，什么样的产品，什么样的价位，供什么样的人，要加强营销策划，先营后销，所以说品位一定要确定好，寻找你的差异化。差异化的战略永远是房地产致胜的重要的战略，不要和人家一样。第四个叫做品味。要文化的东西，开发商开发一定沉重，一定讲究品味，你这个楼盘什么样的品味，你自己都不知道什么品味，实际上什么样的格调，什么样的文化氛围，我认为这个当中需要开发商提高艺术修养，现在好多人都在研究这个问题。最后是品行，你的诚信度，你对社会的承诺，你的品性问题。只有加在一起才能真正形成我们的品牌。所以加在一起是六品才能成为我们的品牌。中国房地产的两会，根据国家工商局和国资委的安排，正在开展房地产信用评价体系的工作，就是通过这个评价，给你企业定出一个3a、2a级，如果我们的企业资质是计划经济的产物，企业的信用评价是市场经济的产物。我们房地产行业是比较晚的，第二批的。现在工作已经开展试点。我们首先准备在大连、重庆、北京试点，希望广大的开发商踊跃参加，为我们将来整个的房地产信用体系建设做出自己的努力。也为企业树立良好的企业的形象。

[2010年7月26日10:58:42]顾云昌：最后讲一个责任意识，房地产现在正处在风头浪尖上，我们的一言一行都会在社会上产生很大的影响，我们建造的产品是最大的消费品，家庭最大的财产，我们制造是家庭最大的财产，每个人都算个帐，你的家庭财产中，房价占一半以上，所以我们要为我们的消费者负责，也要为我们的股东负责，还要为我们员工负责，为我们社会负责，为我们环境负责等等等等，不仅把房子开发好，而且做好企业供应的形象，包括我们社会上的一些慈善工作等等都要做。所以我们的责任很重大。这样的意识是不是应该在我们房地产市场转型的时候，我们在房地产业考虑战略的时候，都应该考虑到。我们要为中国的社会的健康、经济的健康、环境的健康做出大家的贡献。我就讲到这儿。谢谢大家。

[2010年7月26日10:59:32]主持人：非常感谢顾云昌教授，顾云昌教授可以说非常提纲挈领地把中国房地产业在面临的，无论是产业形势，我们的政策和环境，特别是我们正在进行的调控与改革方方面面的问题，给大家做了一个非常全面的精彩的介绍，而且我们也注意到顾云昌教授在讲演中特别提到了一个概念，叫做“稳定”，所我们的调控需要稳定方向，稳定增长，所以也要有稳定的政策，而且他在不经意间给我们提到了正在制定的“十二五”发展规划，实际上我想里面有一个很重要的，就是顾云昌教授说的一句歌词，就是房地产业虽然现在面临着很多问题，但是仍然是“明天会更好”。我相信我们听了顾教授的精彩演讲，心里面一定很稳定，很踏实。所以我们再次用掌声感谢顾云昌教授。

[2010年7月26日10:59:55]主持人：欢迎大家回到我们论坛的现场，我们今天讨论的主题是“中国的房地产转型”，但实际上正如刚才顾会长所说，中国的房地产正到了非常关键的时刻，实际上中国的宏观经济的发展也到了一个非常敏感，非常关键的时刻，而作为中国经济的支柱性产业，我们探讨中国房地产的问题，就不可能抛开中国的宏观经济的问题。要分析中国房地产，必然要分析中国的宏观经济。反之也成立，因为它们两者之间，实际上在中国发展到现在这样一个阶段，已经是非常密不可分的关系。所以接下来，我们有请国家著名的经济学家，北京科技大学管理学院的教授，博士生导师赵晓教授，来给我们演讲，他的演讲题目就是《大国前程——经济形势与增长动力分析》，掌声有请赵晓教授。

[2010年7月26日11:01:36]赵晓：非常感谢济南的各位朋友，也特别高兴参加我们第一次这么大规模的会，我也算是半个济南人，我在这读完我的本科，还在济南工作了三年，最后讨了一个济南的媳妇，被济南人所领导。很高兴接下来我会给大家汇报宏观经济的一些情况，前面顾会长已经讲了很多关于中国房地产的分析，我和顾会长，我们经常有机会，我们两个人时常的，很偶然的会碰到一块，前几天我们是在天津，这次在济南又碰到一块，他讲完之后，我就轻松了很多，因为我们两个很多观点是一致的，所以他会以房地产形势的分析和臆测，很多我是赞成的，这样我就可以更多地集中在关于宏观经济上。

[2010年7月26日11:05:54]赵晓：今天我想给大家探讨一下当前的经济形势，以及未来的增长动力的问题，首先汇报一下上半年的经济运行的情况，有些数据大家已经看到了，我们只是在这儿很简单的对对表。7月15号，国家统计局公布了上半年的经济运行数据，上半年国内生产总值同比增长了11.1%，比2009年同期加快了3.7个百分点，但是第二个季度，我们的gdp增长速度是10.3%，这个比市场预期的10.6低了不少，同时以一季度的11.9%，明显地回落，回落了1.6个百分点。所以上半年的经济运行，我们用两个字概括，就叫“稳定”，第二季度的经济增长速度的下滑，既是在政治调控的意图当中，在一定程度上，应该说也达到了政策调控的目的。

[2010年7月26日11:14:06]赵晓：gdp增长速度下滑的原因，第一是国家对信贷和投资进行的控制，如果你看2009年的中国经济，你会发现90%以上的增长动力来自政府，通过信贷对投资的拉动。而今年的信贷和投资都被控制，政府主导的基建投资已经明显放缓，经济增长速度，将来也就应声回落。第二产业比重略有下降，从去年的50.1%下降到49.7%，工业增长值，尤其是重工业的增加值减速明显。这个产业的回落也是一个非常重要的构成部分。第三是从去年的6月份开始，经济开始复苏，同时二季度的gdp的增长速度基数比今年的一季度要高一些。所以有个统计的因素。

[2010年7月26日11:15:21]赵晓：物价的平稳，稍稍地有点出人意料，但基本上也是在情理当中，如果从目前的情况来看，年初所提出的，在很多人认为根本不可能的，物价控制在“3%的警戒线以下”的目标，差不多可以实现。接下来这个经济增长速度，会一个季度比一个季度低。物价的增长速度也会预期一个季度比一个季度低。所以今年我们说这个稳定，经济增长速度的稳定，以及物价的稳定没有问题。增长的问题也不太大。

[2010年7月26日11:16:46]赵晓：物价的回落也有两个主要的原因，一个是货币的回落，去年2009年m2的增长接近30%，m1的增长超过了30%，所以我们是用货币的基数刺激经济的增长。但是今年上半年，我们努力地把货币回收，实际上我们采取的政策是“打左灯，向右拐”，货币目前已经回落到了18.5%的增长，这个基本上接近于正常增长，接近于政府调控的指标。跟去年的30%的增长速度，可以说是大相径庭，货币的回落带来了市场需求的回落，物价的回落。第二就是因为实体价格的上涨，鲜果的价格环比下降了5.1%。今年基本上是一个稳定的年头，无论是gdp还是物价都会比较稳定，同时增长也还不错，所以今年应该说差不多过去，包括能源、原材料的价格指数，国内的ppi跟国际的大宗商品的价格指数基本说滞后的相关性非常强，大概有一点点时差，但是总是是一样的。因此，包括大家所担心的，比如今年还会不会加息，基本上也用考虑，实际上我在博鳌亚洲论坛的时候，他们采访说，所有的都认为要加息，但是我认为不用加息。上半年没有加息，那么下半年也就不用加息了。这是宏观经济的介绍。

[2010年7月26日11:18:16]赵晓：新政对楼市也产生了一定的影响，最大的影响就是购房需求明显地下降，我们看上半年的全国各个城市，主要的这些城市，可以说交易量都是明显地下降，北京下降了40%以上，上海接近50%的下降，深圳接近70%的下降，南京50%的下降，杭60%以上的下降，福州也是50%的下降。全国只有两个城市购房的需求是上升的，一个是青岛，上升了9.6%，再一个是武汉，上升了10.27%，剩下的都是不同程度的下降，几个一线城市下降的幅度非常明显。另外房价的上涨也得到了遏制，房价调整已经开始出现。5月份的时候，我们看到全国商品房的销售的均价出现了首次的环比的下降，前期价格暴涨的区域，价格下降的幅度更加明显。房价的调整在第三季度可能会更加显著，原因有几点，第一是，我们知道供应量在今年的下半年，还会进一步的放量的增长，这跟2009年是不一样的。下半年供需的压力会进一步加剧。从股市的表现看，我们发现股市通常比楼市对市场的反应要早五个月。上一轮的股市的上涨是在2008年的11月份，楼市的全国性的上涨是在2009年的3月份，这一轮的股市已经往下回落了，根据这样的时间相关性，第三季度楼价的压力会非常的大。差不多也是跟股市五个月的表现，股市已经从3500拐点降到了2500拐点，股市地第三季度应该会更加明显的表现。

[2010年7月26日11:19:06]赵晓：这次跟往年调控也不一样，往年只是调控需求，需求在短时间内被按下去，但是供应没有增长，只要需求一反弹，房价随之暴涨。这次我们不仅调控了需求，而且同步的调控了供求，今年的土地的供应相当于正常年份的3.4倍，大面积的土地供应，大量的住房的供应，从土地价格来看，今年的上半年比去年的下半年下降了9%，如果地价是房价上涨的重要的推手的话，这个推手现在是反过来。

[2010年7月26日11:21:23]赵晓：这是我们对今年上半年以来的宏观形势，以及楼市形势的一个非常简要的介绍。总体来说正应了中国人一句话，“年年难过年年过，年年过得还不错”。所以今年无论如何，没什么问题，今年的经济增长速度是9.5到10%之间，物价控制在3%以内，楼市会有点反弹，会有点回落，但是总体也还算稳定。所以今年不管怎么说，我们过去了。2010年不会有太大的问题。

[2010年7月26日11:24:49]赵晓：但是我们要谈的是未来，未来有没有什么问题，现在很明显，各路神仙对中国的未来，应该说出现了越来越多的担心。中国经济增长速度，全世界属一属二。中国经济速度11.1%。如果你要问什么原因，基金经理人可以告诉你是因为他们看不到未来的新的经济增长点在哪里，看不到未来中国经济有什么希望，因为他们对未来没有什么看法，不是今年上半年中国经济的增长。我们看到了很多这样的批评，最近的华尔街对中国，许多的经理人对中国市场及其不满，很多这样的悲观的信息，都在谈。的的确确中国经济好像经历了30年的高速增长，现在是到了一个大考的时候。我们的房地产调控仅仅是一个开始。接下来的考试怎么样？非常地重要。我们现在正处在这个坎上。我们正处在更加长远的角度来看中国的经济，来看中国的房地产发展面临的外部环境的变化。我们简要地回顾中国发展的战略，过去30年，我们平均增长速度接近10%，世界银行曾经有一个评价，在世界上还从来没有一个人，实现过如此快速的增长，这样的记录是中国创造的。我们用什么样的发展战略，什么样的发展模式，就像企业的商业模式一样，来实现这一点，我们归结为计划。就是依托全球化基础上的外需增长，或者叫外需依赖性的增长，这里面有两个关键词，一个叫“全球化”，过去30年是全球化的30年，冷战结束，苏东解体，中国是全球化最受益的一个国家，中国大量的进口，同时大量地出口产品，中国劳动力优势得到了充分的发挥。我们在世界上找到了自己最适合的角色，我们适应了中国全球化长时间的外需增长。这样的一个基础，我们能够实现这样一个基础模式的增长，是因为人口优势。毛主席时期所生的大量的婴儿，到了到邓小平时期，成了大量的劳动力，中国就像一个大家庭，这个大家庭样养了10几个孩子，嗷嗷待哺，一转眼，孩子都长大了，都成了劳动力，所以这这个家庭很赚钱，这就是国情，过去中国30年的情况。高投资就是建立在高储蓄的基础上，高储蓄率其实就是我们人口的表现，因为我们是年轻化人口占了全国总人口的70%。不仅如此，我们的改革战略，也是围绕我们的发展战略进行，我们的发展战略是要用外需来拉动中国经济，我们的改革战略就是压低生产要素，进一步提升中国国家竞争力，所以我们的工厂是不能成立工会，我们的资本家的利益是得到无限的保证的，招商引资，土地价格的成本是很低的，各个方面的优惠是很明显的，进一步提升我们的国际竞争力。本本来我们的劳动力竞争优势就非常地明显，国际竞争力非常明显，再加上我们用无产阶级的优势，保证了竞争力，中国的竞争力达到了一个空前的高度，30年我们一直保持增长。中国的大量的资金都跑到中国来，中国的商品大量卖到美国去。欧洲也是这样被卖掉的，我们最近还在想，如果当前东德和西德，采取中国的模式，用无产阶级专政的模式，西德的资本进入东德，同时相东德输出大量的廉价的产品，这个情况应该是西德崩溃，东德崛起。所以我们现在不仅把欧美给打垮了，实际上我们把亚非也打垮了。全世界只有中国是上升的。全世界总大的劳动力优势，我们把全世界给打败了。第一，我们知道，发达国家经济不行，美国的金融危机意味着美国的市场爆炸，它们的市场容量的增长，不再足以支撑中国出口再像过去那样保持高速的增长。欧洲也不行。所以关于世界经济形势，我们用了8个字来形容，叫“没有最坏，只有更坏”。美国有人说欧洲可能成为下一个日本，什么意思，那就是未来10年，欧洲都没有增长，或者很微弱的增长，10年就是这样，因为日本曾经出现过长达10年的筛衰退。它们市场的容量不足以支撑中国，再像过去那样依赖出口。这两个经济体出问题，那你的出口肯定是不行。

[2010年7月26日11:31:15]赵晓：还有一个问题，除了外部的市场量，不容许我们像过去那样出口，中国的社会转型的问题，劳动力来说，我们已经不像过去那样丰富。现在全世界新增100个劳动力，在中国连10个都不到。2009年中国60岁以上的人口，开始占到中国总人口的10%，开始占到全世界总人口的8.5%以上。60岁以上占到70%就到了老龄化。今年考试人数下降了70万，这么下降下去，你想想看，未来后备的劳动力在哪里？现在这几年，我们大学生找工作还是比较难，但是民工已经开始，大家发现找不到民工了。在今天的劳动力市场上，你想找一个小学毕业的年轻人，比找大学毕业的年轻人还难，找不到，但是过几年，你会发现，找大学生也很难。大学报考的人数也在下降，过几年发现招大学生也会很难。劳动力不像过去那么丰富。另外我们看到，留学生的拐点开始出现，除了劳动力的因素之外，我们看到社会转型的压力比经济转型的压力更大。有人说中国再出现经济危机，中国先出现政治危机。今年一系列的现象现实，中国好像坐在一个火山口上，中国社会转型的压力好像比经济转型的压力还要大。我们看到富士康13跳的事件，这完全是民工自己的事，是90后的民工心理素质不过关，但是我们说了，1个民工跳楼是他自己的事，3个民工跳楼是企业的错，但是13个民工跳楼是社会的错。有人说你还不如跳槽。有人讲的很精辟叫“跳得出血汗工厂，跳不出血汗中国”。这意味着中国社会转型的压力非常艰巨，中国利益分配不平衡的关系必须得到调整。否则有些人会以死相谏。对现有的经济、社会秩序的否定。当然古代的农民是用镰刀斧头方式来界定，现在不行，政府有原子弹，你唯一的办法是自己把自己干掉。有人说可以对这些年轻人做些心理辅导，说不定他们就不去跳楼了，但是有人说，心理辅导是没有用的。外部失衡过于严重，内部心理就很难平衡。所以不是内部失衡问题，的确是外部失衡问题。一方面是外部市场越来越小，增长没那么快了，第二方面，我们的劳动力成本是一个上升的趋势，我们的劳动力有时也不那么明显了，出口依赖性的增长就不行了，这个3年的路就走到一个坎上。外需不行靠内需，沸腾的楼市泡沫拉动了中国的经济的增长。房价平行每年的增长在10%，08年有所回落，经济危机，09年销售额再一次超过了历史最高额。房地产成为中国的重要支柱产业，重要的只有中国的房价。房地产是中国内需最主要的一个支撑点。但是我们说，房地产其实也是，过去这些年，支撑房地产的是什么人，实际是先富起来的人。所以中国出现了一批先富起来的人。这批先富起来的人，他们先解决住房的问题。所以在过去10年里面，就是满足这批人的住房需求。但是这批人的实质消费需求已经充分满足了。包括各位在内，都不只一套房子，现在大家再买房，纯粹是投资性需求。即使没有政府的调控，也会有问题，政府不能容忍投资性打压投机性的住房需求。房地产怎么来拉动中国经济增长？有一个寓言（ppt）这个寓言的核心的意思，就是我们不能用泡沫的办法拉动中国经济的增长。这是一个中国经济成人版的寓言。

[2010年7月26日11:35:06]赵晓：这是跟过去的调控所不同的，这一次的调控，政治化。很多开发商说这次调控也不会成功，房地产调控都有一个特点，就重点型的调控，每次经济不行了，就用房地产来稳定中国经济，刺激房地产，每次房地产长到一定的地方，政府就开始打压房地产，所以房地产调控在做钟摆式的摆动。但是这次调控，有可能打破钟摆，因为这次调控政治化了。以前每次调控，政府总是把房价上涨的理由推给开发商，这次两会之前，新华社试图把祸水推给地方政府。但是两会期间，全国人民都在讨论，他们跟地方政府没什么关系，他们是小鬼，就是中央政府。而且矛头直指领导人，把过去领导人的讲话都列成头版头条，把标头都横在一块，这个就是政治化，所以这次房价调控有这个问题。如果这次房价调控，再不成功，那么倒下的不是中国房地产的泡沫，这将是政府的公信力。并且会影响到共产党的执政力。中国为什么能够长期稳定，为什么苏东共产党最后崩溃。因为共产党说话算数，全国人民都相信他，他说做什么事一定能做到。这次房地产调控，一定能做到，所以各位，你们要有心理准备，不要想象，一觉醒来，暴利的太阳会重新升起。这种可能性现在看来非常小。如果是这样，房地产作为内需的主导方面来拉动中国经济增长，所以我们看到政策的大门，仍在不断地收紧。包括曾经有人说，短期的房价调控，到近期肯定推出。那么几个部门马上出来辟谣，没这事。房地产主导的内需也不行，中国经济真的到了十字路口。现在很多人看不到新的增长点，看不到未来中国还能够保持高速增长的支撑。前几天在上海世博会参加一个会，他们断言，中国经济的奇迹已经过去了。将进入到常态的过程。很多人都在这么谈。三大动力降温，导致的也是一个增长的黄昏，夕阳无限好，只是近黄昏。这可以说是当前国际国内市场的一个主基调。包括领导层也有担心，我们的领导人参加国际会议强调，刺激政策马上推出，否则会二次探底。如果中国经济真的有问题，我们还有招吗？就是用政府刺激经济的办法，用政府宏观经济拉动经济增长。这一轮的所谓v型的增长，完全是政府动力引擎。2005年采用了扩张的财政政策，以及对楼市的政策，处处显示的都是政府的看得见的手的措施。第二次扩大内需，占gdp的比重，基本上占朱閒基时期的3倍，也就温家宝总理用相当于朱閒基总理3倍的力度在刺激内需。我们09年一个月的贷款，相当于08年半年的贷款总额还要高。我们用这种货币燃烧的办法，来把中国经济烧热。09年我们对中国经济的拉动，达到了8.9个百分点；甚至比初步预算的还要高。我们把今年的房子能够销售得那么好，完全是因为货币燃烧的结果。房子卖得好，主要是因为货币支撑，信贷的作用。有很多数据表示，我们不在一一列举。

[2010年7月26日11:41:16]赵晓：资本形成对gdp的贡献率达到92.3%。也就8.7的经济增长点中，有8个点是投资拉动的。我们可不可以继续用这样地办法来拉动中国经济增长。我们发现也有问题。最近写了一本书，叫《通胀经济来了》，就阐述了这种增长方式会出现的问题。我们没有谈通胀，因为去年从2月份到10月份，我们的cpi都是负增长，我们谈的是通胀经济，是指要用更宏观的眼光来看货币通胀研发的一系列的问题。所以我们要看货币的发行，我们要看资产理念的情况，我们看到，中国在09年，政府的这样一个强力刺激经济的办法，导致一个通胀经济的结果。通胀经济会慢慢地走入到泡沫经济。这个方式有点像饮鸩止渴。我们发现美元是世界经济周期的一个重要的作用和因素，每次美国经济不行的时候，美国就利用美元的地位来维持他的霸主地位。那么特别是当中国经济本来比较正常，但是美国经济却在扩张，你就被它带到过热的情况。流动性的膨胀引发通胀经济。

[2010年7月26日11:42:34]赵晓：其中还有一个问题，就是投融资的风险，大家看这张图，可以看出来，自有资金的增长率并不高，在中国并不高，而这个投资增长，相当于地方投资的增长。而地方投资的增长，又跟地方融资平台关系在一起，地方融资平台，大家对这个词已经不陌生了。因为温家宝提到这个词，所谓地方的融资平台，就是地方政府的钱袋。它不能直接从银行拿钱，得用一个口袋公司。这个实际上就是支撑中国经济增长的非常重要的系统。地方政府以土地为担保从银行拿钱。但现在有一些问题，到09年末，地方融资平台的贷款余额为7.38万亿，08年同比增长70.4%。到2011年底，这个地方融资平台的贷款余额会达到10万亿人民币，相当于我国2009年gdp的三分之一，相当于国家外汇储备的70%，地方政府融资平台的只有27%是有还款能力的。上半年地价下降，地方政府更加慌乱。如果地价下跌，地方政府会更加慌乱。所以有人说中国相当于一千个迪拜。我们看到中国经历了三个季度，这次我们国际金融危机，我们已经出现两个季度的经济增长速度在6%，接下来中国经济会不会还会回落到7%，甚至7%以下，我估计很多人会说不会，说亚洲金融危机只不过是小巫，世界经济危机才是一个大巫。很多人不敢相信。所以很多人都在探讨，二次探底，我们国家领导人也非常担心二次探底。大家在09年赚很多钱，资金非常充足，但是没有一个开发商没有资金问题。上市公司他们不仅有资金压力问题，他们还面临着业绩压力问题。不能让报表很难看，上司上市公司他们房地产销售额占到了整个市场销售额的20%以上，他们可能会采取一些不太同于普通开发商的行为，这里面有一些压力，整个中国经济，现在都面临着压力。华尔街对冲基金大鳄亨德里日前表示，中国经济面临惊人衰退。华尔街的大腕查诺斯一语惊人，“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜”，另外一个华尔街的大亨麦嘉华说中国会在9-12个月崩溃。

[2010年7月26日11:44:16]赵晓：我们下面怎么办？如果你是总理的话，你会怎么办，我第一个感觉，总理也不知道怎么办。市场已经在开始抗衡美元，《每日经济新闻》进行调查发现，市场对美元与人民币看近日发生了180度的大转弯，大量抢购美元。一位老板最近甚至已经抛掉了手中所有的人民币，换成美元。在北京还出现了这样的广告，在北京买房？不如移民吧。什么意思呢，北京房价太贵，美国房子很便宜，佛罗里达，那是美国人的天堂，在佛罗里达的中心地段，100平米的精装修的房子，每平米卖7000美元，在北京赚钱，去美国买房子得了，有数据统计，2010年美国的移民70%以上来自中国。没有办法，中国需要发展的创新和转型。如果不思进取，如果没有认识到目前所出现的这样严重的危机或者严峻的形势，那么中国经济可能真的会出现问题。我们正面临30年前所未有的大问题。

[2010年7月26日11:51:06]赵晓：房产调控只是个开始，我们需要对整个中国经济进行调理，需要一个根本性的改革，房地产只是一个口子，这个口子在流脓流血，并不是口子的问题，是身体有毒气，需要对身体进行调理。所以房产调控只是一个开始，实际上接下来对整个中国经济进行调控。中国最好的调控的时候是2005-2007年，我们错过了。我们的医疗改革方案宣布失败，教育改革深陷泥潭，经济方面没做什么事，我们错过了最佳时机，现在不能错过，2010年能够稳定，今年的日子能够过得下去，所以应该抓住今年的时机推动中国经济的转型，那么怎么转，有人说我们应该创新，从中国制造到中国创造，政府应该再拿出一个4万亿来支持新型的产业发展。有人说预计今年国家出台两个政策，都是鼓励新兴产业发展的文件。一个是《关于加快培育战略性新兴产业的决定》。

[2010年7月26日11:56:12]赵晓：从2009年政府在许多的场合都在强调了，重要发展新兴产业战略。低碳环保，中国政府明显要求，2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%，森林面积比2005年增长13万公顷。有人说地产环境是我们未来的一个支柱产业。还有生物医药，生物医药振兴将纳入到“十二五”规划，成为核心的战略。海洋工程，中国有18400公里的海岸线，发展海洋工程，是未来成为千亿产值以上的规模产业。还有航空航天工程，中国在这方面已经是世界领先的，航空航天工程，不仅作为关系国家战略安全的行业。新材料是高科技的基础和先导。

[2010年7月26日11:57:46]赵晓：再一个就是最热的新能源，美国在谈，中国在谈，奥巴马在谈，我们国家领导人也在谈。太阳能、核能等等。还有电子信息等，都被国民看好。

[2010年7月26日11:59:16]赵晓：另外一个思路，就是鼓励地方加大发展速度。从09年以来，中央批了13个区域性的规划。我们山东也有很多，都在很多地方政府批的战略性的区域规划里面。特别有名的海南国际旅游岛。这个实际上是中央4万亿，感觉玩儿不动了，想让地方玩一玩。利用地方政府的驱动，来稳住未来一年多的经济的增长。

[2010年7月26日12:00:21]赵晓：还有一个思路，叫收入分配，收入倍增计划。为什么提收入分配，为什么提收入倍增，我们希望外消费来拉动经济增长，外需不行，用内需，内需不行，用外需。讲到收入分配，未来预计5年内，中国每年的收入增长20%，的确，我们国家的收入增长已经到了一个警戒线的地步，经济系数达到0.5的水平，意味着一个国家的经济马上就可以崩溃。但是这集中思路都有一些问题。比如说创新，或者叫新兴产业的发展，它什么问题呢？它会导致更加严重的产能过剩，现在国家的问题，就是产能过剩。钢铁行业等等。现在更多的新兴产业的发展，意味着更多的产能过剩。比如说电力，如果电力都是过剩的，那么你用风能来发电，成本更高。同样也是过剩。而产能过剩会导致经济危机，产能严重过剩到一定程度，就会导致经济危机。所以我们用新型产业的发展，来拉动中国经济，可能会面临经济危机的危险。这是一个问题。

[2010年7月26日12:00:46]赵晓：收入分配问题。第一，你会发现企业没有钱涨工资。中国的待工行业，加工的、能源出口，他们的平行的利润率大概在3%到6%，如果你一定要让他们涨工资，他们只能关门走。所以企业没有空间。政府倒是有钱，政府的财政收入年年增长20%、30%，今年上半年又增长了20%几，政府有钱，但是政府没有动力给大家涨工资，政府只会给公务员涨工资，政府从你口袋里掏出来有动力，但是再给你塞进去就没有动力。所以企业无空间，政府无动力，慢慢折腾，结果是远水解不了近渴。地方政府同样有问题，地方政府没钱，地方政府的收入来自于卖地的收入，地卖不出去，哪里来的钱。所以我们目前发现，主流的几个思路，听起来好听，其实都有问题，我们还有什么事，还有没有什么办法，如果没有了，我今天就不敢站在这里。

[2010年7月26日12:05:16]赵晓：我们提出一个思路，我们跟王健共同研究的结果，我们提出中国经济未来的唯一的出路，就是城市化及城市化基础上的内需的增长。大家都在谈内需增长，你问他内需增长在哪里，大家谈的完全不同。大家都在谈内需，但是内需的增长点核心在哪里？大家不明白内需一定是城市化的需求，农民在农村是没有内需。内需增长一定是城市化基础上的东西。如果你谈到这里，你就没有抓住内需的核心。工业化创造的供给，城市化创造的才是需求。

[2010年7月26日12:07:46]赵晓：在这一块，我们恰恰有着巨大的潜力。人均gdp3000美元，一个国家的城市化通常都在60%，跟我们情况比较相似的台湾地区和韩国，他们的gdp在3000美元的时候，城市化率都在70%，但是中国在多少，不到50%，47%，如果我们只算拥有城市户口的的只占全社会总人口的33%。所以中国的城市化率滞后于台湾地区和韩国。我们说25个百分点，甚至40个以上的百分点。这是我们最落后，差距最大的一块。

[2010年7月26日12:15:28]赵晓：收入分配，很多人想消除差距，让大家增加消费，但是你有没有注意到，差距最大的是城乡收入差距，这是构成中国差距最大的一个部分。其实是城市和农村内部的差距。要想消除差距，首先要消除城乡差距。大家收入都张上去，那么消费才能涨上去。城市化也是这样。所以说我们说，核心归结为一句话，就是外需增长的模式转向内需增长的模式。就是国际经济的外需，现在我们要走国内经济的类型，我们把城市化循环起来。我们算了一笔帐，2003年到2008年，中国的固定财产投资64万亿元，其中85%是城市投资，总额超过54万亿元，同期城市人口增加了约1亿人，即每增加一个城市人口需要50万元投资额。

[2010年7月26日12:17:54]赵晓：未来若增加4.5亿城市人口，粗略国际需要增加225万亿元投资，这相当于每年都是09年，可释放的需求空间巨大，大概可保经济年增长9%。所以我们不认为中国经济奇迹的增长已经到头了。我们还有最后的一块沃土。关键是看我们能不找准，能不能看准，能不能起作用。与此相伴随，我们提出中国要走低房价的道路，告别高房价的道路。过去我们走高房价的道路，大大的超过gdp的增长和物价的增长，但是我们说高房价的道路对一个国家的内需是压制的，对一个国家的内需是有害的，美国房价很低的时候，内需很好。在欧洲英国的房价很高，所以英国现在基本上是半个冰岛，英国快要完蛋了。英国的债务已经高达8万亿美元。德国在欧洲是最优竞争力的。在大国里面是最优竞争力的。四小龙一样，香港的房价太高，就比不上新加坡，新加坡的房价很低，保证每个人都有房子，80%是政府控制的房子，新加坡的国际竞争力在四小龙里面最强。新加坡今年的gdp增长会超过中国。新加坡人均gdp已经超过5万美元，在世界上名列前茅。

[2010年7月26日12:29:02]赵晓：中国也是一样，如果中国还是走高房价的道路，钢筋水泥拉动的更少，如果现在房价降低了，你可以买100平米的房子，你可以买100平米的钢筋，拉动内需更多。中国需要走低房价的道路，怎么走，学新加坡。如果从高房价的道路转向低房价的道路，比较现实的途径，是新加坡的道路。政府来做，未来的房子50%-70%，政府来做。政府可以包给开发商来做，开发商可以转变成建筑商。50%-70%的房子都由政府来供应，中国将走向低房价的道路，剩下的交给开发商，不会影响老百姓的利润，不会影响共产党的执政能力。如果按照人均25平方米，每平米2500元投资计算，投资总额将高达25万亿元。未来5年每年的保障性住宅开工面积达到10万亿平米。这些人过去他们住在工棚里，一个小小的工棚住了20个人，他们在城里赚了钱，把钱寄回家。以后他们都在城里安家，都买一套房子，就会变成内需。中国的内需，关键是你能不能释放。

[2010年7月26日12:41:12]赵晓：另外，如果这些人，都转到城里来，农村的土地就可以用工业化来经营。剩下的劳工就可以减少，只剩下刘易斯的转折点往后推，中国的经济还会进一步拉升。

[2010年7月26日12:45:13]赵晓：我们的土地够不够？目前中国的农村人口总户数有2.5亿，按每户的宅基地3分，大约是7500亩，如果按东亚发达经济体的85%的城市化率计算，中国保留5千万农户足矣。可转出80%的宅基地用于城市化，约6000万亩。另外，我们还可以向农基地要土地。中国内地城市的农基地平均只有1.78，一方面，土地紧缺，一方面土地严重浪费，是中国土地的现状。还有我们应该走城市发展道路。我们的看法，是要发展大城市。我们的依据是目前中国百万人口以上的大城市，人均占地是中小城市的六分之一。单位土地产出率是中小城市的40倍。中国不走大城市化的道路，走什么道路，大城市有更高的土地使用效率。中国绝对不是走中小城市的道路。中国要走日本式的这样的一个空间发展道路。

[2010年7月26日12:47:24]赵晓：最后我想给大家看一幅图，这幅图是闪电划过的时候，有人用闪电点燃他的烟，闪电是什么，是危机，但是危中有机，有人会借这个机会点燃香烟，中国也是这样。本来中国搞这么大的城市化，会付出巨大的资源成本，但是现在的世界的形势是没有最坏，只有更坏。正好在国际经济低迷，能源价格比较低迷的时期，这就给中国的新一轮的城市化创造了机会。我们可以用比较的成本，以及比较小的国际麻烦，来完成我们的城市化。所以此时不动，更待何时。2005年我们靠的是凯恩斯办法跌跌撞撞的走过来，但是我们需要的是邓小平的改革的魄力和思想。2010年应该是中国经济很重要的一年。这一年我们对房地产进行的从来没有过的最严厉的调控，这一年德外需增长模式，及基本上有也走到尽头，因此，这一年我们可以用8个字来概括，就是“楼市降温，中国加油”。谢谢大家。

[2010年7月26日12:52:17]主持人：谢谢赵晓教授的精彩演讲，赵晓教授应该说是图文并茂，非常详实，给我们勾勒了一个中国经济转型的非常紧迫的形势，同时也提出了非常好的一个解决的思路，就是依靠进一步改革和创新。同时，我觉得我对我们在房地产来说，我们应该看到，实际上中国经济的转型也意味着我们中国房地产业的发展也必然要面临这样一个不得不进行的转型，因为形势已经到了这种必然性，已经是不言而喻了。 今天上午的论坛就到此结束。

[2010年7月26日14:01:21]主持人：各位来宾，各位朋友，大家下午好，今天上午我们顾云昌教授和赵晓教授，实际上从整个产业的发展和宏观的经济的发展，这两个层面都阐述了我们作为中国房地产业所面临的必须要转型的这样的一个迫切性和必要性。可是怎么转型呢？可能上午的两位教授有所提及，但是我相信在座的各位，都还没有把这个问号能够拉直。今天下午接下来请到的重要的演讲人物王志纲先生，将会给大家提供疑惑的解答。接下来有请王志纲先生，王志纲先生是我们国家最著名的战略的咨询专家，在地产的领域，从90年代初的碧会园开始，他也参加了很多重大的地产的变化，这么多年来，王志纲先生和他的团队，王志纲工作室走进了中国几乎所有热门区域的发展的热点地区，并且与很多的政府合作，制定了很多热点区域的发展规划和战略，同时这些规划和战略，也指引着当地的城市化的发展和房地产业的发展，在这样一个转型的时刻，我相信王志纲先生与他这么多年的敏锐力和战略性的思路，一定会给我们找到正确的方向。下面我们用热烈的掌声有请王志纲先生。

[2010年7月26日14:02:39]王志纲：各位下午好，我有个毛病，一般中午要稍适休息一下，因为今天这个会议比较特殊，中午没有休息，为了不至于下午讲演迷迷糊糊的，刚才就抽了半支雪茄。希望下午讲课的时候不至于头脑发昏。现在言归正传。今天的题目叫做“转型2010山东地产”高峰论坛，看到这个东西以后，就想到咱们这个清华总裁班，我们清华总裁班的合作，转眼已经有十个年头，大概是十年前，这个班刚开始创班的时候，我这个人大家都知道，不太愿意做讲演，讲演是很伤神的。第一你必须是有感而发，第二，你必须是要有新的东西，你不能对旧的东西老生常谈。第三，你讲的东西，人家听了以后，也许会身心受益一辈子，这样的讲演。但是想一想，一个人一天到晚哪有那么多新东西呢，所以想一想，这两年来，几乎我参加过很多战略的讲演，但是房地产基本没参加过，这次是和房地产的老板和朋友们进行一次深入的交流。所以为了使这个讲演效果更好一点的话，所以我希望今天这个讲演，不它变成一个中国特色的演讲。因为在座的既然是总裁，就是把握自己命运的船长，所以我相信你们更感兴趣的是怎么作战，也就是说我从哪里来，要往哪里去，能不能做，做什么，怎么做，把这些问题解决了，我想大家听这个讲演就不会虚跑一趟了。今天这个时间是这样， 我讲一个小时二十分钟，然后留下40分钟到50分钟左右，大家可以踊跃地提问，希望大家珍惜这个机会，写条子上来也行，拿起话筒提问也行，但是我希望最好是写条子。现在言归正传。我的题目用中国比较通俗的话来说，就是明天的馒头在哪里，明天的奶酪在哪里。

[2010年7月26日14:06:24]王志纲：今天我想给大家讲一讲，今天的中国房地产已经到了进退的时期，很多曾经引领中国房地产市场的很多因素，今天要么出现了一个自己找不清楚方向，要么出现了一个逐渐的边缘化，甚至有很多企业出现了被人家淡忘了，到了重新洗牌的时候，这时候又冒出来一批原来名不见经传的企业，现在顺风顺水，要风得风，要雨得雨，我说这个话是有依据的，因为我们作为中国最大的战略基础机构，有五到六家战略咨询中心，在北京、上海、广东、深圳都有，我每年要接触上百个企业，最大的几百亿，最小的十几亿，这些老板们，他们谈他们的困惑，我把这些困惑拿在一起，所以我明白今天他们在想什么，他们的困惑是什么，现在我试图谈一谈，对今天房地产市场的何去何从。

[2010年7月26日14:10:19]王志纲：现在的市场大家都知道，中央的宏观调控，对地产进行深度调节，在调节的时候，可以说买卖双方正在进行一种博弈和观望，在这种情况下，很多深层次的矛盾，一边是我们的很多企业在埋怨，在叹息，第一缺地，第二缺钱，但是好像钱还好办，因为现在中央的政策是适度宽松，好像钱并不是太愁，最难的是缺地，也就是说对于地产商来说没有舞台，没有舞台你就没有施展的舞台，地怎么拿呢，招拍挂去拿，一招拍挂又说出一些央企来，所以就出现了楼王、地王频出，以致于搞得很多中小老板纷纷地边缘化。前多天我讲的一个观点，当然带有玩笑的调侃，就是同学们在一起交流的时候，说现在市场是缺地又缺钱，但是最难的还是缺地，地在谁的手里呢，地在政府的手里。我们政府的手是谁呢，我们政府的儿子，政府是爹，所以我们爹说怎么办，当然儿子怎么办，能不能找到爹的爹呢，找到爷爷呢，三代同堂，爷爷的利益也考虑到了，爹的利益也考虑到了，儿子的利益也考虑到了。也就是说这些年来，百分之七八十的业务是和审视领导，他也每天在问我是谁，我从哪里来，我向哪里去，大家知道当官的，当了书记，当了省长就不是一般的人了，但是稍微清醒一点的，我们怎么能够找到自己的职务。这就是一个很正常的规则，所以说他们也希望找一个他们信得过的，能够把方向平台做好，推动他不都弯路的机构，那么非常荣幸，历史选择了我们。也就是说这些年来，我们可以说是几乎见到了中国很多区域的发展战略，前两天有个笑话，搞得我都尴尬不已，就是有家党报突然发了个新闻，说王志纲在西部论坛上透露了一个新闻，说中央已经定了，准备把西安作为第五个直辖市。这个消息一传出来之后，全国的媒体一致转载，也不知道我说没说过这个话，然后整个陕西西安的，乃至西北的股票频频往上涨，涨停。那天全世界都打爆了，很多媒体和老板都在打听这个消息。我说没说过这个话，我只说过一个中央把中国三个城市确定为国际化中心城市，一个是北京，一个是上海，还有一个是西安。我说讲西安的能量和讲西安的潜力，讲西安的规模，可能中国很多的城市都超过了它，包括广州、深圳、南京，但是为什么选它作为国际化中心城市呢，就是下一步整个中国对外开放的话，作为首都政治中心是北京，经济首都是上海，还需要一个文化首都，能展示中国的几千年文化，然后使西方人对中国都要有文化的恐惧，另外还有西部大开发，需要找抓手，找支点，基于种种原因，所以西安被赋予了国际中心城市这样一个战略。但没想到我们这个记者好事，他把这个写完以后，他又加上一句，说我同事透露西安要成为第五个直辖市，这一下就翻了天了，当然我下午就把我的原话，就是讲演挂在我们的网站上，这个事算过去了。但是没有想到在这个过程中，我发现很多很有趣的现象，第一个现象，为什么一句话就捅破天，搅得国内国外沸腾，我才发现第二个问题，今天真是一个商业社会，平时大家看起来道貌岸然的，这个是省长，这是部长，这个在为国分忧，那个在为民减愁，突然一下发现全是潜伏者，都是股民，都在寻找商业机会。另外有两个省市领导还给我讲，这虽然是个笑话，但是这个笑话要建立在我们省多好，能不能帮我们策划一下，也搞这么一招，然后让全中国、全世界也知道我们。我说这个笑话开不得。我们在北京正在开会，讨论怎么引导舆论，突然发现你引导舆论比我们中宣部还厉害，这说明了一个问题，现在这个社会的确是一个经济社会，而且这个信息在分流，不是说你权大，官大就能影响舆论，关键是要符合规律。当然后来我就想无风不起浪，为什么这么一个歪打正着的东西，就能造成这么大的影响。整个中国在往前发展，西部已经走了10年，还有40年，下一步的重心肯定在西部，只有中西互动，中国才能做到持续发展。所以第三条，中央要有效地通过经济的发展，除了沿海的三个直辖市以外，必须在中西部找到战略中心点，一个重庆肯定是不够的，但是至于它是谁，不一定是西安，但是肯定在西部。这是从抽象来判断。因此最后的得出结论——西部商机无限。包括在座的很多朋友，包括刚开始起步的时候，千万不要忽视西部。这是一个题外话。但是它引出很多舆论。

[2010年7月26日14:20:39]王志纲：中国的房地产从1998年中央宣布实施结束福利分房，走向后分房时代的时候，到现在短短12年的时间，我相信在座的很多朋友，12年前在这个行业的人可能是微乎其微，但是现在短短12年走下来，房地产不仅成了中国的支柱性产业，它的观点、行业和就业人士，甚至涉及到中央的重大决策，民生、政治各方面的问题，可以说没有比这个行业更敏感的，更重要的。在这12年当中走出了很多国内，甚至世界人士，看一看每年的福布斯排行榜，胡润排行榜，可以说绝大多数唱主角的人都是房地产老大。万达现在还没上市，但是已经成了名副其实的中国首富，我想它上市以后，肯定成为亚洲首富，万达现在已经超过了李嘉诚。这些企业家们自己的努力和自己的孜孜不倦，中国有句话，“男怕入错行，女怕嫁错郎”。既然是个朝阳行业，这里面产生无数的首富，这就是个必然现象，但是观察他们的过程中，就发现当你用两年三年看的时候，往往看不清楚，当你用十年、二十年的眼光看的时候，你会发现去掉偶然的成功之外，其中是有规律的，有必然的。我们既然选择了这个行业，怎么使得走得更好，更远，更强，这样才行。

[2010年7月26日14:25:31]王志纲：现在大家都知道，今天的中国，所有的房地产老板，从原来到现在，特别是在拿地这方面，我记得五年前，在中国比如说像万科这样的企业，一到任何地方去，省委书记亲自接见，而且几乎是为了把它请过来，条件好说，除了万科以外，包括绿城，甚至包括广东的碧桂园类似这样的头牌企业，都是很多政府在做这件事，为了这些，其他什么都好办。短短的两三年下来，我们发现一个非常有趣的现象，万科这样的企业被边缘化了，最近我见了几个重要的领导，他们都跟我谈王石要来拿地，我说后来怎么办的，他说我们请他吃了顿饭，我说最后怎么拿的地呢，他们说招拍挂。大家听完之后觉得很奇怪，昨天这些人都是不得了的天上的星宿，请都请不来的，现在为什么从卖方市场变成买方市场呢，江山代有人才出，现在最典型的就是万达，万达在中国拿地，基本上所签署的说是招拍挂，甚至是零地价，就是政府实施完成农民和土地成本这块，剩下的包括很多税、费是零。上海万达搞五个万达广场，150万平方米，北京五个，前不久广州也是这样的，广州拿出一块地来，大家知道广州的房地产老板实力是很雄厚的，号称是“华南五虎”，最后政府标准出来以后，谁要拿这块地好办，第一必须要开发过五个以上的五星级酒店，必须有多少家院线，第三必须要有大盘的经验，大家一看，什么碧桂园什么全部都不是，天下只有一家叫万达，所以这个肯定是找万达了。很多人不服气，但是不服气不行。这就带来什么问题呢，因为政府它也要讨论这个发展，所谓盖房子，建房子，特别是万科这样的企业，在他心目中不就是开个肯德基，麦当劳吗，大家知道20年前广东开第一家麦当劳的时候，排队排到三公里，现在我们去哪里见到排队的，只有肯德基小姐下来拉客的。当年北京天安门旁边开了一个肯德基的时候，我记得可以去任选，天安门故宫都让你看，现在麦当劳、肯德基，星巴克，只是城市建筑里的一个配套，政府就是这样想，你愿意来，我欢迎，你不愿意来，无所谓。政府需要一个抓手，引擎，需要发动机，当中国的城市都向一百万人口走的时候，就需要所谓的城市中国体，所以万达经过了十年的积累和储备，终于等到了今天的井喷的成功。现在我发现三线城市只要超过50万的都有办法，都有万达。我到襄樊，我到廊坊，甚至不惜把最好的地，市委市政府搬走，交给他，因为他是卖方市场，你得求他啊，由他来定，甚至万达雄心已经打出这样的口号，“哪里有万达，哪里就是城市中心”。这些事实就说明风水轮流转，今天做房地产是业态创新，模式为王，万达可以说他的成功充分地诠释了这个。通过万达我感触特别深，我在广东的时候，那时候曾经有一家企业也享受着跟万达一样的待遇，就是碧桂园，我当然帮他把大盘做成功以后，整个广东的各地全来，零地价，当时杨国强，一下子圈了个凤凰城，就是广州的东北边，一万多亩地凤凰城，基本上趋向于零地价，这个成功以后，后来他们跑到清源，随他选，最后又圈了一万亩地，然后如法炮制，在整个广东的地方，都是一万亩一万亩地圈。那时候杨国强是雄心万丈，喊出了一句话，意思就是反正我是住宅工厂，你自己盖房子，你的价格和成本肯定比我高，所以我便宜盖房子，你怎么能不买我的房子呢。当时我劝他，我说你这个模式是在小康和温饱的时候行，100万就可以住别墅，70万就可以住别墅。但是伴随中国城市化的高速发展，伴随中国的土地资源日益稀缺，伴随人们口袋的钱越来越多，进入小康，进入初步富裕，甚至进入富裕的时候，你这个商业模式就变成大排挡。从2000年，凤凰城到2003年碧桂园，到2007年整个广东铺开，到2007年香港上市成为首富，所向披靡，商业模式符合的国情，一万亩拿下来以后，我先开发一千亩，建自己的水泥厂、钢筋厂，最后我就连轴转，把一千亩开发完，开发完以后，大家想一想，比如30套别墅，假如一千块钱一平方米，一亩地的代价就是60万，我也消耗得来。当时我跟他讲，你这个危险，在中国做什么事情，站得高，看得远。如果说一条路走到黑的话，只能说消费是傻瓜，消费没进步。从前年到今年开始，碧桂园受到严重的挫折。现在到处是大盘开发商，你给我谈条件，招拍挂去，你那个房子，现在是社会主义新农村，我看不上，我要新的，而且高端的，托斯卡纳的，一下碧桂园非常困难，现在非常辛苦。另外后来我们帮着起家的新湖湾老总，当时黄老板1999年找到我的时候，他说我在广东被称为老贵族，但是我一直不敢进入房地产，一直做木材，后来发现他们做房地产的都发了，我才发现“男怕入错行”我的行当是脱的，现在终于找到机会，就是要做房地产。后来我帮他的时候，帮了他两年，到现在还非常管用。当时我跟他讲，我说你这个人跟山东人一样，正确上面是模范，错误上面也是模范。看路是你的强项，但是给你指一条路，你会坚定不移地走下去。不管指对指错，你都会一条路走下去。原来你之所以走歪了，是你走错了。现在我帮你，因为黄先生是一个完美主义者，你的产品就是手工打造，你别追求规模，然后你的目标就是全中国谁学你都学不到，就是我是手工打造，我只此一家，别无分号，不开多的店，如果你知道这一点，那就天下第一。后来包括产品的业态，产品的模式，包括园林，我们后来做新湖湾的时候，带他到新加坡看很多东西，园林是我们第一个做的，原来在中国只有绿化，用的老板用55块钱做一平方还嫌贵，我们用了500万元做园林，我知道羊毛出在羊身上。包括设计、装修，所有的一切都要来做。最后结果新湖湾成功了，一炮打响，而且成了中国豪宅的游戏规则的制定者和模具的开拓者。赚了100多亿，而且赚了很好的名声。一开盘，一下子一天卖了48个亿，越做越轻松。那天我们在一起吃饭，很感慨，我就跟他讲，有些老板求他了，他把我叫过去，他在全中国有很多地块，但是派了很多人学习新湖湾以后，我在帮碧桂园和新湖湾的时候，两次去新加坡学习，最后他是学习对象，所以他要重新恢复他打造豪宅的决心以后，他派了很多员工去外地学习。因为雅居追求的是规模，规模就是美国的麦当劳、肯德基。所以十年走下来，大家看到，寸有所长，尺有所短，这种商业模式，就像鲍鱼师傅一样，你只做天下第一鲍鱼，做对了，根本不用担心。所以什么叫商业模式，符合天，符合地，符合自己，叫因地制宜，因时制宜，因人制宜，商业模式是不断升级换代，不断变换的，没有一条路走到黑的，包括汽车，咱们做奔驰，也有380，480，580年，是不断升级的。所以为什么万科享受不到贵宾待遇，就是你的业态已经过时了。所以现在他准备开辟新的商业模式。但是讲完了万达以后，万达当然厉害了，我也想学他，但我学不了，我告诉大家，除了万达以外，现在也有几家不错的，而且我可以告诉大家，如果他不走弯路，很快就可以上千万的。比如月龙庄，新加坡的一个公司，他们自己做了精品住宅，弟弟是设计师，哥哥是投资者，最后小试牛刀，就做了十多年，后来一直做到2007年，才开始进中国，第一家选择在丽江，他弟弟告诉我，说我们这里开了个月龙庄，他觉得了不起了，说半天也没说清白，后来去月龙庄一看，这不是当年我在巴厘岛看到的吗，在巴厘岛有很多建筑，就是规模不大的，会所式的建筑，后来我在月龙庄住了一晚上，五千块一晚上，中途他们老板过来跟我交流，他说原来我们以为2010年以后才考虑进中国，认为中国消费不起我们这种产品，他突然发现在我们的巴厘岛，50%的豪宅还是中国人的，他说我们的统计数据是错误的，就想一个小项目先试了试，现在是四川的九寨沟，领导说破了嘴皮，他们看中的地不给，给他们的地，他们看不上，他们要有文化设施的地方，像月龙装的产品，是属于一种吃饱了撑的产品。后来没办法，跑到了丽江，给了你100亩地先试试，他没想到一建起来以后，半年全订完。后来住完以后，正好我到广东那边一个论坛报道，那个论坛题目叫做“体验式营销”。很多学者讲半天，还是讲不出体验式营销，后来我就讲了个案例，就是月龙庄这次，那天讲完以后，台下至少两三千人到月龙庄消费。他们就像当年碧桂园的待遇一样，全是零地价。他们一下子生意很好了。一下子把他这个模式一讲，全中国，几十亿，上百亿的投资。还有一个概念，除了月龙庄以外，那时候国外来的不占便宜，但是讲一个本土的，做温泉，洗桑拿，在中国有几百年，几千年历史，现在在中国城市里面，洗浴场开的最好的是东北，但是赚最大的钱的是北培石跨，后来全中国但凡有温泉，都去求他。原来温泉只是作为一种配套，不可能成为一个区域的拉动，刚才我讲到的所谓的月龙庄，月龙庄下一步就不是个酒店了，可能是个月龙庄小镇。

[2010年7月26日14:31:56]王志纲：讲这三个例子，大家都知道，社会的发展，风水的运转，今年到我家。他们是靠什么致胜呢，就是业态创新，模式为王，商业模式。我们看三家，都有绝活。任何一个要想成功，都要学会吃着碗里的，盯着锅里的。而且是永远创新，如果没有这种精神是不行的。没有一两年的功夫去挖掘，是走不远的。现在开始衰败的碧桂园，我花三年时间帮他打造的模具，他走了十年，后来他没有继续开发。看准了方向以后，要看模具，实际上一个东西做成以后，你就会从小佬变成大佬。第一个是万达，大家想一想已经很成功了，他做的万达广场，已经几千亿了，他又在考虑第三代产品，就是前年，万达跑来找我，要开发什么呢，他就意识到下一步的中国，除了城市化过程以后，包括人民致富以后，对度假产品，对度假生活肯定有非常高的需求。所以用了3年多时间，在长白山20多平方公里，功能布局，定位，模式都是我帮他做的。最后成为吉林省一个战略性的产品。今天我们的中国，不下一步发展休闲的产品。包括在山东，都有两三家，有交通，20多平方公里，还有青岛。

[2010年7月26日14:33:39]王志纲：再一个，就是昨天我从北京过来之前，接待了一个客人，也是五六百万身价的客人，他跟我说，由于他做得太大了，政府找他，希望他帮这个城市，建一个会展中心。你有的是钱，拿出个10亿、20亿的帮我们建一个会展中心。在帮的过程中，他就发现，他意识到，有一个巨大的商机，最后他想到连起来做，要找一个政府的爹。下一步怎么办，他这个省，和这个中心城市为基准，首先由政府企业来买单，我们来给这个城市做一个城市发展战略，就是我是谁，我从哪里来，我到哪里去，我要做什么。就像我们现在很多城市，政府一味蛮干。你到这个项目之后，怎么做，我来帮你，你做好以后，肯定是省委书记满意，老板满意，你的企业获得了一个发展道路，老百姓得到了实惠。就会像今天的万达一样，请你去。我不要什么条件，我帮你开发cbd也好，你给我这个矿。这是个例子，这个例子说明什么问题，就是寻找明天的商机。明天的成功是不是在于企业，我不知道，但是一定要寻找。

[2010年7月26日14:39:26]王志纲：第三个例子就是上海。前天刚从上海回来。上海进行一个新的发展，曾经在8年前，帮助上海做了新江湾，到现在成为上海的地王。这时可能我们用21世纪的眼光，全新的商业业态和商业模式去开发，这样才能提升上海的城市价值。一个成功的房地产商，从拿地，到卖楼，要用三年，但是南光用了三个月。他靠这种速度，获得了很大的成功。通过个项目，得出一个感受，一个企业成功，一定要有创新的业态模式。这是南光的事情。还有一个，就是西安的城市战略。刚才举的例子说什么问题，就是今天中国的房地产已经到了转换点上，企业家实力已经有了很多的增强。第二，中国的国情已经发生了深刻的变化，13亿的人口，已经达到的发达国家的水平。40%的闲置不知道买什么。这些钱不是没有消费。今天的中国，包括月龙庄，类似的产品，这些国际上最高品牌的，不愁市场，社会发生的深刻的变化，但是我们准备不足。我们应该好好研究中国的国情和未来，设身处地找到一个合适的商业模式，坚定不移地走下去，也许你就是第二个新湖湾。

[2010年7月26日14:41:19]王志纲：怎么创新，怎么为王，具体做出来，1个亿的身价1个亿的做法，10个亿的身价10个亿的做法。就是每个人的做法是不一样的，但是不管怎么做，规律是躲不掉的，第一个，就是三代同堂。什么叫科学发展观，要让老头子满意，老板满意，光老板满意，政府不满意，政策也不不会支持你。第二个老百姓的问题。考虑这些问题，是我们政策的出发点。这叫发展观，叫和谐社会。三代同堂是什么意思呢，开发新的区域的时候，如果是政府做，政府是董事长，还是你是董事长，但是你不做，得罪政府，政府就不会支持你。“两老”，老头子和老板，一定要都满意。也许你这个城市，20公里，30公里，但是如果是商业模式到位了，可能1个亿都超过5个亿。云南的腾冲，都有这个项目，还有很多，包括大连，沈阳，都把战略做完了。他们说了，王老师，你把战略做完了，我们照单全收。三代同堂，儿子，老子，爷爷，既保证一个区域的发展，也保证一个企业能够找到一个合适自己的发展之路。

[2010年7月26日14:56:42]王志纲：第二个，就是一级半，现在很多房地产老板，有错误的思维。拿地，盖房子，卖房子，这之间，还有一级半的开发。你把钱给他拿去买地，这个老板就犯了一个致命的错误。原来是30亿就能拿下来，最后68亿拿的。项目绝对在北方地皮是老大。一个企业，一个民营企业68亿砸进去，在这一个月当中，手忙脚乱，打掉牙齿，把这38亿借过来。即使这样，项目做得非常累，就是头上三座大山。说现在的企业要往上走，辛苦。虽然死不了，但是非常辛苦。一级半开发，叫五统一，第一统一策划，第二统一规划，第三统一打造，第四统一运用，第五统一营销。整合全球资源，也就是说我是养猪的，猪你先给我，我后付钱给你，我把这些全部做起来，价值做起来了，最后根据以后的情况，我想套现，我就把猪给你。原来所有的投资在手里，跑不掉。这个非常值得我们思考。你如果说形势好了，我就讲规律。这就是下一步中国最大的事情。像万达，包括龙湖，都是这样。

[2010年7月26日14:59:14]王志纲：最后的结果，第三条，其实在今天，房地产老板，如果不知道区域，不知道城市，不知道未来，不知道竞争，就走不远。政府在调控的时候，缺少一个变压器。但是我们做不了多少事。这才是我们自己默契之所在。

[2010年7月26日15:05:27]王志纲：好，我的演讲到此结束。下面休息十分钟。

[2010年7月26日15:15:30]主持人：大家有要提问的，赶紧写一下字条，由工作人员收集一下。

[2010年7月26日15:25:27]王志纲：咱们开始，朋友把条子递上来。时间有限。其实有一个问题，中小房地产企业每年开发，在创新中有什么建议。三十年前是大企业，现在是小企业。现在发展得太快。这个项目把握不了是在一线城市还是二线城市，我不知道是哪里。是三线城市。是哪个地方？（山东省济宁）像山东这个地方，因为我们比较关注山东，山东这个地方，我是认为山东好，第一个山东是鲁西南，济宁，下一步将会走向区域一体化，所以芦鲁西这些地方，另外就是淄博、潍坊，还有交通这一块，下一步整个山东首先是山东想成为全省经济区域，这个很清晰，出现区域化的城市很明显，一个企业鲁西南定位的时候，还是那句话因时因地因人直宜。可能对你两种选择，当执行人到位，当准备很足，结合当地的实际，打造一个性价比和创新性。最后一炮打响成为这个地方，不仅在济宁，而且在鲁西南，成为经济开发区域。要想持续一点，想站稳脚跟，可能要遵循的就是性价比，就是速度、效益和品质相结合。

[2010年7月26日15:25:47]王志纲：当你已经有了相当大的基础，作为你这个项目其中一个项目，常规性项目，就一体化中心。所以根据每一个项目情况不一样，不管情况一样不一样，你一定要考虑一个点，三十万平方米，要把产品的覆盖区域考虑，经济圈都能够选择居住居所。我们认为的观点，一个企业，一半以上谈企业战略没有多少，这个就是项目中心，关键皆是怎么保住自己优势，把项目做好。一个企业如果做好一个项目，二个项目，这个时候如果不做战略要做项目。前面卖鸡蛋，后面卖母鸡，最后卖孵化。这个时候你的思维很清晰，哪些项目即使不赚钱可能我还会做。因为它符合战略方向，每一家发展战略，涉及房地产，我们看一看。很多人操作还没操作到这个地方。第二个，专门的企业项目和战略定位。

[2010年7月26日15:26:56]王志纲：第二个问题。请问王老师，现在是小城镇大绽裂我国要搞城镇化，专家提高城市经济是矛盾，涉及到小城镇。从中国共产党建党以来及都有一种主导定位的，认为中国应该城市化，有就是说控制城市人口，限制农村人口，特别在开始时段表现得更典型，把农民固定在乡下，不让进城。最后事实证明，这条路走不通。才有了改革开放。但改革开放的前十年，作为共产党的决策，非常不希望做城市化，更不希望搞大城市。当时有一个代表性的观念，叫小城镇大问题，鼓励小城镇，但是大家记住一个基本的观点，城市化是工业化的卵生子弟。没有城市化，就没有工业化。躲不掉他这个。当时中央接受了这个观点，拼命的做乡镇企业，就通过乡镇企业的工业化推动城镇化，防止城市化。最后做到十年事实证明，这样走不通。乡镇企业是经济怪胎，现在全部要改，不改就死。

[2010年7月26日15:29:17]王志纲：要走城市化，这是躲不掉。按照城镇的发展规律，它是这样的。城市大城市，城市群，是躲不掉的。到目前为止，今天的中国已经也一半人在城里住。有50%。是群居。所有城市，现在两千多个城市都想成为中心城市，不管是什么城市，只要有条件都希望成为中心城市。第一个层面，成为市政城市，比如像伦敦、牛纽约，这是市政城市，第三产业占有90%，是物流中心，是信息中心，是时尚中心。它将会引领全省经济。今天中国已经成为两个，一个上海，一个北京。上海的定位市政城市。但除了这种城市，还有第二个城市，叫国际中心城市。比如洛杉矶、加州，像香港，他并不是市政中心，而是中心城市。

[2010年7月26日15:30:43]王志纲：第三个层面叫区域性中心城市。比如咱们山东济南，我想成为中心城市问题不大。但是非常遗憾，因为不太到位，到目前为止，济南只能覆盖山东的鲁西南和淄博这一块，真正的另一个中心是在青岛。除了区域性中心城市，再往下走叫做个性化城市。我们讲到菏泽，它也是一个区域性城市，他不算周边城市，但是他在个性化城市。像威尼斯这些城市十几万人口，国际性影响不小。

[2010年7月26日15:32:18]王志纲：那么好了，在这个过程当中，城市的制高点越高，所拉动的城市群越大。现在上海估计不远将会辐射和拉动至少一亿人口。就是这个巨大的城市群，也就是在高速公路的范围它将会辐射这一片。这就是关于城市化的过程。现在从整个趋势来讲中国已经走向了这个趋势。我们做房地产，除了做常规的住宅地产，其实在城市与城市之间，城市之中，将会也很多巨大的商机，如果具有创造思维的能力，你可以做物流，可以做休闲，可以做创意。这些关键是怎么做。

[2010年7月26日15:36:27]王志纲： 就在原来的基础上，拿出十几平方公里打造一个做文化产业，一个新的城市，填补北京的缺位。这个项目做成之后影响不得了。十年前的包工头都可怜，被看不起，使得他们发愤，要从乙方变成甲方，像很多地产老板变成甲方。现在只会做住宅地产，就会沦落成当初的只为盖房子的包工头。大家眼界开阔一点。

[2010年7月26日15:39:16]王志纲：还有个问题，山东蓝色经济带与黄河三角洲，哪一个适合发展？

[2010年7月26日15:40:27]王志纲：山东蓝色经济带，这个应该是旧瓶装新酒。从资源，一个山东叫陆上山东，一个山东叫海上山东。陆上山东就是陆地上的，还有海上山东，就是具有强大拉动力的影响。这个蓝色经济带只是称海上的话我认为不全面。用海上经济，沿海山东，胶东半岛来拉动山东，我理解总书记是后者这个意思。应该是蓝色经济带为首，黄河三角洲跟进。这才是模式。但是非常遗憾，东营从政府到企业都没有找过，他们觉得赚这个钱有什么意思。要么就是政府给一个所谓的度假中心，所以到现在东营，包括东营的形象和宣传都很可惜，其实东营的价值绝不是这些，基础很雄厚。现在很多城市都在中央台搞营销。我说从一个区域一直到营销，这绝对是一个进步。山东走到前头。但是一个区域的营销不是一个广告词。第一个要走好战略定位—第二个功能定位，我怎么实现我的价值。第三个形象定位。如果我在山东打通以后，就像画龙点睛一样，那个龙就飞起来。我这里面有一个很成功的例子。当时做世博会，给云南做个广告词，叫彩云自然，万绿之洲。，把云南做成一个旅游大省。你要把这两个亮点做出来，果然取得很大的成功，包括投资普洱茶，一下子就成为全国性的营销。

[2010年7月26日15:43:53]王志纲：马上中国有一个城市将会在全球营销，而且会取得很大的成就。就是成都。成都居住环境最佳，中国实力最强，幸福指数最高。但是它希望在全球知名，后来他找到我，说王先生，您观察，成都怎么搞。假如我是一个老外，我认为，中国之西，他是物流中心研发中心金融中心，第二句话他是典型中国。当全世界看到上海，现代化，看到西北像阿富汗，但是宣传，只要你走到这里，只有传统没有现代。8月份中央台要做这个口号。山东虽然很激情，但是做事很可惜，有点像武大郎似的。没有一个好的思路，应该走得是很好。

[2010年7月26日15:48:14]王志纲：请问除了万达哪个模式可以得到借鉴。其实在中国很多商业模式可以得到借鉴。其实在商业模式，除了万达跟城市化结合的商业模式以外。你学不了。

[2010年7月26日15:50:48]王志纲：所以我建议大家学这个学不了。

[2010年7月26日15:53:49]王志纲：小商品市场，像义乌。就很成功。小商品市场的成功直接打到温州宁波，温州和宁波还有到了永嘉，制造业很发达的地方。没有想到，都被义乌的效应全部吸纳。这里面反映一个规律，以后全球经济不是产业经济，是工艺经济。我们在传统制造业的时候，好像是一个工程，从采购，一直到背后，一直到去销售，而且有个观点，一个城市没有第二产业，就没有第三产业。错了，没有第二产业，反而有好的第三产业。所以都在争夺制高点，高端产业，第三产业，生活性服务业和生产性服务业。其次就是所谓制造业。制造业有新型制造业和传统制造业。所以将来会有很多规律性的东西。但是后来扶持的时候，我到现在没看到很成功的模式。内在的精华，根据时代的进步，可能下一步中国需要的小商品市场。其实还有新的很多模式。而小商品市场搞不好。包括休闲，包括期货，其实有很多模式。应该说空间无限的。

[2010年7月26日15:56:12]王志纲：王老师请谈一下中国房价走势。这个问题是很难谈的。我不善于算命。但是我从宏观上看，今年明年房地产有涨也跌，但从长线来说，房地产五年到十年，房地产要付出极大的代价，要回填，房地产像巨大的泡沫，这个泡沫可能有几十万亿，甚至上百万亿。如果这个泡沫不起掉迟早吃大亏。最近有个统计数字，我不相信这个评价，就是今天中国房地产，有七千万个房子闲置，中国可以安置，这些房子在炒家的手了陕西煤老板的手里，他们是为了升值。80%的房子闲着。这种有效消费。是不是认为房地产不能做。房地产还有十年的。但是我强调，不简单是房地产，度假地产物流地产，开发区地产，这些东西如果打通这个地方，我想我们的空间还是很大的，还是有十年和二十年的黄金时间。今天讲演到此结束。谢谢大家。

[2010年7月26日16:02:52]陈飞：今天，大家推选我为清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员第一任会长，首先我要衷心感谢大家对我的信任和支持。我深知这个职位责任之重大，任务之艰巨。这不仅是对我的一种认同与接受，更是对我的一份希望和重托。在今后的工作中，我将以求真务实的精神状态、积极饱满的工作热情，倾注全力做好工作。在此，我作如下表态发言：

[2010年7月26日16:10:12]陈飞：一是在担任会长期间，我将认真学习实践商会章程，在山东省民政厅、清华房地产总裁商会的指导下，在山东省商会的监督支持下，秉持“整合资源、创造商机、共同发展、回报社会”的商会宗旨，以扎扎实实的作风，勤勤恳恳的态度，实实在在的措施，把商会办成代表山东省房地产行业广大企业的共同利益，以促进山东省房地产行业的可持续发展为己任，维护行业与企业的合法权益，协助企业解决各类实际问题的全方位行业交流与共惠平台。在工作中我将发挥班子的核心领导团队作用，做到分工明确，各尽其责，带领全体员工把各项工作做好。

[2010年7月26日16:10:41]陈飞：二是在发展会员方面，将围绕以房地产企业为核心，与房地产业相关的房地产开发、金融投资、部品生产和集成、建筑施工、装修装饰、科研发展、规划设计、园艺、物业管理、监理、咨询、评估、策划、法律服务及相关行业组织等为范围，大力发展会员，不断壮大商会队伍，三年内力争会员企业达到500家。同时加强商会的规范化建设，进行规范化运营管理；打造商会品牌，增强商会品牌凝聚力和影响力，实现商会组建规划的近期目标。

[2010年7月26日16:11:24]陈飞：三是在会员服务方面，我将把服务于会员当成商会工作的最基本内容，将服务创造价值看作是我们的核心理念。我将领导清华房地产总裁（山东）商会，代表山东省房地产企业的共同利益，始终秉承“会员是基础，服务是核心”的经营理念，切实做到维护行业和企业的合法权益，协助解决企业共同关心的问题，力争将商会建设成为以教育培训为基础，集金融投资、咨询顾问、电子商务等服务为一体的商务发展与合作平台，为会员企业提供专业、权威、增值的商务信息服务和企业合作机会。

[2010年7月26日16:14:17]陈飞：四是在商会服务体系完善方面，力争通过清华房地产总裁商会高端、系统化的专业信息服务平台，围绕会员企业的各类专业需求，邀请海内外专业人士给予睿智见解和经典点评。并通过《华房网》、《华房商学院》、《山东商报》、山东省商会网站、会刊《山东商界》以及电子杂志为核心的信息交流平台，共同组织行业论坛和区域性房地产论坛，月度沙龙、专家巡讲以及不定期的会员联谊活动，为会员提供专业、权威、增值的商务信息服务。同时针对商会会员的个性需求，拓展商会的投融资通路，形成多层次的金融服务产品，创新并建立立体的金融服务体系。

[2010年7月26日16:18:38]陈飞：此外，我还将通过商会的工作，加强会员的国内国际交流，组织国内外商务考察与交流活动，引进国外先进住宅技术与产品；积极与国际同业组织和各国厂商、科研单位开展合作；组织各类博览会和研讨会，颁发权威奖项，创办经典活动，切实促进行业交流与进步。

[2010年7月26日16:19:31]陈飞：我一定始终牢记使命，勤奋工作，力争在任期内初步建立并完善集专业信息服务、教育培训服务、金融投资服务、咨询顾问服务等于一体的商会服务体系，并为商会今后发展成为按照市场化原则规范原作，在行业中具有广泛代表性的，与国际接轨的行业协会奠定坚实基础。再次感谢大家对我的信任和支持！谢谢大家！

[2010年7月26日16:23:52]宋文模:尊敬的各位来宾、女士们、先生们：大家下午好！
宋文模:今天，我们在此共聚一堂，隆重举行了清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员会成立仪式。本会的筹备与成立，得到了在座各企业老板以及专家、媒体朋友的大力支持和关注，在此，我谨代表鲁商集团、山东省商会、清华房地产总裁商会以及《山东商报》社，对顾云昌秘书长、赵晓教授以及王志纲先生的精彩演讲表示衷心的感谢，对各位来宾、各位朋友出席本次论坛及成立仪式表示诚挚的谢意，也对我们商会第一届领导班子的当选表示热烈的祝贺！

[2010年7月26日16:26:17]宋文模:清华房地产总裁（山东）商会暨山东省商会房地产专业委员，是在我省房地产业内成立的首个专业委员会，也是我省第一个房地产专业商会。它的成立，恰逢其时，意义重大。因为到目前为止，山东的房地产业发展迅速，不仅表现在投资量、开发量、销售量的大幅提高，最重要的是房地产从业队伍发生了很大的变化，整体素质有了很大提高，这个传统的劳动密集型产业的科技含量和文化含量越来越高，已成为企业发展重要的助推力量，也为企业今后的发展提出了更高的要求。

[2010年7月26日16:28:18]宋文模:借此商会成立之际，我简单表达一下对商会今后工作的一些要求与希望。

[2010年7月26日16:28:34]宋文模:首先，我们的商会要代表山东省房地产行业广大企业的共同利益，以促进山东省房地产行业的可持续发展为己任，维护行业与企业的合法权益，协助企业解决各类实际问题，并通过对双方的资源整合，为山东省房地产企业搭建一个全方位的行业交流与共惠平台，从信息、技术、管理以及国内国际合作交流等多层次服务于省内各会员企业，提升企业核心竞争力，共谋机遇与商机，加强行业和房地产企业的社会责任，为山东省房地产行业营造一个公平竞争的市场环境，为行业的规范发展做出应有贡献。

[2010年7月26日16:29:36]宋文模:其次，商会要始终秉承“会员是基础，服务是核心”的经营理念，力争将商会建设成为以教育培训为基础，集金融投资、咨询顾问、电子商务等服务为一体的商务发展与合作平台，为会员企业提供专业、权威、增值的商务信息服务和企业合作机会。

[2010年7月26日16:31:52]宋文模:第三，我们的商会要奋发图强，脚踏实地，切实按照近三年工作计划，通过扎实有效的工作，初步建立并完善集专业信息服务、教育培训服务、金融投资服务、咨询顾问服务等于一体的商会服务体系，进而达到在山东房地产业“整合资源、创造商机、共同发展、回报社会”的商会宗旨，推动山东省房地产业长期稳定健康发展。

[2010年7月26日16:33:32]宋文模:最后，我对我们的商会提出几点希望。我希望我们的商会，能够在为会员企业创造财富商机的同时，还能搭载精神诉求与情感关怀，帮助企业更好的树立并发扬社会责任；我希望我们的商会，能够始终站在产业高度，关注我省经济社会发展的重大问题，并努力把我省发生的巨大变革，放在全国及全球视野中观察，从而在经济与社会发展的微观变化中，发现具有方向感的事物与趋势，见微知著，辨明方向；我希望我们的商会，能够在行业发展的诸多困难、矛盾和冲突中，努力探寻各方多赢的共同点，求同存异，达成共赢；我更希望我们的商会，能够不断创新，与时俱进，保持活力与生命力，以开放、进取、独立、温和的商会形象，构建志趣广泛、与人亲善的行业信任，从而使我们的商会真正发展成为按照市场化原则规范原作，在行业中具有广泛代表性的，与国际接轨的行业协会。

[2010年7月26日16:35:12]宋文模:最后，热烈祝贺本次商会成立仪式取得圆满成功！也借此机会，祝大家身体健康，生意兴隆，谢谢大家！