物管新条例10月1日实施 “三大变化”关爱业主

　　半数业主同意即可选聘和解聘物业服务企业；“物业管理企业”改名为“物业服务企业”；增加街道办事处指导监管职能……近日，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》公布，对涉及业主、业主大会、业主委员会等物业管理条款进行了修改，引起了社会各界的关注。据了解，新的《物业管理条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。

　　业主表决人数从2/3到1/2

　　“新条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，我们可以更好地维护自己的权益了。”听到新《物业管理条例》即将实施的消息，家住市区海源丽小区的陈先生高兴不已。

　　据陈先生介绍，今年1月，他所居住小区的物业公司出台了小区停车管理规定及收费标准，对小区业主的车辆实行收费管理，引起众多业主的不满。“我们小区没有成立业主大会，小区业主没有形成合力，致使停车问题到现在也没有彻底解决。”陈先生说。

　　新条例规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致统一，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。同时，在有关《物业管理条例》的第十一条修改条款中明确规定，原来由业主大会决定的七件“大事”，比如，制定和修改业主大会议事规则，改建、重建建筑物及其附属设施等都由业主共同决定。

　　“根据这一规定，物业如何管理小区停车，应由我们业主共同决定，不是小区物业公司说怎样就怎样。”陈先生说，此后，他们将依照新的规定有理有据地解决小区居民和物业公司之间存在的矛盾。

　　据了解，在新条例赋予业主的七项决定权中，除了“筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施”这两项决定，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外，其它选聘和解聘物业服务企业制定和修改管理公约等五项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以。

　　“修订之前，七项都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，修改后的条例大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。尤其对于选聘和解聘物业服务企业人数上的变动，为业主更换不满意的物业公司，维护自己的权益提供了便利。”市物业管理办公室一位负责人说。

　　物业企业从“管理”到“服务”

　　家住高区某小区的刘女士楼下是一排烧烤店，晚上用电高峰时家里经常断电。前几天，刘女士下夜班回家发现家里停电了，本来打开电表箱插一下电卡就可以解决，但因物业在电表箱外面加了把锁，钥匙由物业公司持有。刘女士只能在黑暗中过了一晚。“物业在电表箱上加锁只为方便管理，不为业主考虑”的做法让刘女士很不满意。

　　“业主是小区的主人，物业是为业主服务的，而目前许多小区物业以管理者的姿态出现，没找准自己的位置，致使业主和物业的矛盾不断。”刘女士说。据了解，现在很多小区发生的物业纠纷，大多是因为物业公司和业主之间在服务、收费等方面的不合拍。而旧《物业管理条例》没有很好地界定业主与物业公司的主从关系，导致这种关系更加混乱。目前，新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。

　　针对新修改的相关规定，市区一些物业公司表示，他们将尽快把“物业管理有限公司”更名为“物业服务有限公司”。祥云物业公司总经理吴庆华说，新条例的出台，是物业管理法治化进程的重要体现，这一变化强化了物业的服务性，提高了物业公司的竞争空间，有利于促进物业管理行业的健康发展。

　　山东大学威海分校法学院的张教授分析说，“物业服务”一词，相比过去的“物业管理”，更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能，可以说给了物业企业一个法律上的明确定位。从这个意义上看，由“管理企业”到“服务企业”，不仅仅是为物业管理公司更名提供了法律依据，还肯定了物业管理行业在未来城市化进程和房地产市场发展过程中不可或缺的角色。

　　监管从“一方掌权”到多方监管

　　“新条例中两项修改内容都赋予了街道办事处、乡镇人民政府指导和监督管理的权力。这样一来，加上物管办等行业管理部门，物业管理就呈现出多头监管现状。” 市物业管理办公室负责人介绍说，对业主大会、业主委员会的监管从“一方掌权”到多方监管，是新条例的一大亮点。

　　新条例规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　同时，新条例还规定：业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　“现在，多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在区、县建委小区办进行备案。所以，这项修改是把现实中的做法固定化。今后，在多方协调监督下，一些事情将解决得更加顺畅。”市物业管理办公室负责人说。

　　据介绍，目前市区各街道办事处都有专人负责物业管理问题，在化解社区各种矛盾、维护居民权益方面发挥着积极作用。新条例实施以后，物业所在地的街道办事处就成为业主大会、物业公司的一个正式监督部门，使业主大会、物业公司处于街道办事处和物管办的双重监管之中，将更有利于解决社区矛盾。（记者 王玲）

责任编辑：宋宪霞