滨州探索土地使用权租赁，一项制度创新盘活数千亩低效用地

  本报滨州讯 3月15日一早，山东华谊新材料科技有限公司项目经理毕耜杜，来到位于博兴县年产4万吨新型环保涂料项目的施工现场调度工程进度。对这一通过“租赁”方式拿到土地、仅23天就开工建设的项目，毕耜杜非常重视、颇为感慨。

  去年初，华谊新材料作为一家生产环保涂料的科技型中小企业，计划新上一个项目，但受困于土地指标紧张、拿地时间长，只能干等着。

  一边是新上项目等地，另一边却是有些工业用地未充分利用。当地老企业博兴县振峰新材料包装有限公司，建设之初就预留了30亩二期项目用地。然而随着市场变化，二期项目没有上马，土地也就闲置。振峰新材料财务经理张静说：“当时我们签了50年的土地合同，现在又没有新的项目可上，地就像砸在手里一样。”对于振峰新材料而言，这部分闲置土地可以用来抵押融资，所以并不打算出让。

  出租、出让建设用地使用权，是土地二级市场交易的两种手段。但在实践中，在出租土地上搞建设，相关审批制度几近空白，导致部分供而未用或供多用少的土地，无法通过市场化手段流通。“依照惯例，工程建设项目审批手续只能办给土地使用权人，新的投资人不能办，也就是说‘谁的地办给谁’。”滨州市沾化区行政审批服务局党组书记、局长侯玉峰说。

  滨州市针对企业的迫切需求，组织法律专家、相关部门，围绕民法典、城乡规划法、建筑法等有关法规条款，重新论证行政审批的可行性，并一致认为：租赁合法土地这种市场化行为中的“租赁合同”，也属于土地使用的合法有效证明文件，据此审批与上位法并不冲突。

  2023年5月，滨州市创新出台《关于工程建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法》，明确土地使用权人将建设用地使用权出租后，承租人可以自己的名义，办理建筑工程施工许可和竣工验收备案等手续；同时明确承租人为地上建筑物的所有权人，对可能发生的经济风险，制定详细的防控办法。

  “第一是明确办理范围，只有取得土地证或者是已依法入市的农村集体经营性建设用地才可以对外出租。第二是规定了土地租赁合同的主要内容，约定了双方的权利和义务，双方经济纠纷的解决方式等。”滨州市行政审批服务局审批五科副科长王振飞说。

  据此，2023年7月，华谊新材料以每亩每年9万元的价格与振峰新材料签订了19年的土地租赁协议，省去了新项目办理征地用地等各类手续的大量申请时间。

  滨州市行政审批服务局党组书记、局长卢惠民介绍，滨州探索土地使用权租赁，不仅有效解决土地使用权人和投资人不一致导致的土地闲置问题，而且为企业节约了用地手续办理时间，促进了土地资源的优质高效利用。截至2024年3月4日，全市有21个项目正在利用租赁土地办理施工许可等手续，盘活低效用地1492亩，总投资额64.66亿元，拉动就业3200余人。另外，还有26家企业的32宗2000亩地对外招租，17家企业正在洽谈租赁土地上项目的有关事宜。